【門窗幕墻網(wǎng)】房企的融資，擁有了越來越多的反彈空間。

12月9日，中國銀行宣布，利用境內(nèi)外市場資源，成功為龍湖集團提供“內(nèi)保外貸”業(yè)務，該筆貸款規(guī)模為7億元，已于12月9日實現(xiàn)提款。

這是一個月時間內(nèi)，繼信貸、發(fā)債、股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”之后，“內(nèi)保外貸”第四支箭又落地。這預示著塵封已久的內(nèi)房企境外融資渠道，有望迎來轉(zhuǎn)機。

不止龍湖。12月12日，據(jù)資本市場消息，中國工商銀行擬為碧桂園提供“內(nèi)保外貸”業(yè)務，貸款規(guī)模初定為3億美元，具體金額還有待最后落定。

除國有商業(yè)銀行，中信銀行、光大銀行等股份銀行在近期與房企簽署的戰(zhàn)略合作協(xié)議中亦提到，將“內(nèi)保外貸”作為重要的業(yè)務合作方向。

種種信號釋放出，監(jiān)管層正在努力修復中國房企在境外的信用形象。

中國銀行公司金融部總經(jīng)理葛春堯表示，近期房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大波動，房企境外融資普遍不暢，適時以“內(nèi)保外貸”業(yè)務為房企獲得境外融資提供擔保，意在改善房企融資環(huán)境，盤活境外市場。

不過，“‘內(nèi)保外貸’這種方式，需要房企在境內(nèi)擁有足夠的擔保或者抵質(zhì)押條件，很顯然目前大多數(shù)房企還不具備。因此‘內(nèi)保外貸’這種方式不會擴展到更多房企，它只適用于資質(zhì)較好的房企。”IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜表示。

龍湖先走一步

“內(nèi)保外貸”是指由境內(nèi)銀行作為擔保人，為注冊在境外的企業(yè)提供跨境擔保，并由境外金融機構(gòu)為其提供貸款的業(yè)務。

11月21日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會，提出鼓勵銀行落實好“內(nèi)保外貸”，以幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲取境外融資。

12月初，有市場消息顯示，監(jiān)管機構(gòu)要求中國銀行、中國建設(shè)銀行、中國工商銀行和中國農(nóng)業(yè)銀行在12月10日前向房企提供以國內(nèi)資產(chǎn)做擔保的離岸貸款。

根據(jù)彼時的消息，旭輝控股、碧桂園、龍湖集團、美的置業(yè)和新城發(fā)展將成為首批5家獲得貸款資格的房企。

在這5家房企之外，中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、萬科、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、中國金茂、金地集團等房企與銀行簽訂的戰(zhàn)略合作當中，均提及“內(nèi)保外貸”業(yè)務。

隨后，12月9日，龍湖集團7億元（人民幣）“內(nèi)保外貸”業(yè)務落地。

根據(jù)消息，本次龍湖的7億元貸款，主要由中國銀行重慶分行為龍湖集團開立人民幣融資性保函，且由中銀香港以人民幣保函為擔保，為龍湖集團境外企業(yè)提供貸款融資。

據(jù)葛春堯介紹，本筆“內(nèi)保外貸”具備兩大特點：一是業(yè)務落地效率高，在接到企業(yè)申請10個工作日內(nèi)，完成保函開立以及境外放款，有效滿足企業(yè)時效性需求；二是機構(gòu)間合作緊密，中國銀行境內(nèi)外兩家機構(gòu)，一家服務境內(nèi)擔保主體，一家對接香港融資主體，充分發(fā)揮境內(nèi)外一體化優(yōu)勢，高質(zhì)量完成此次金融服務。

相關(guān)研究機構(gòu)負責人表示，四大國有商業(yè)銀行以“內(nèi)保外貸”形式提供離岸貸款，屬于支持信貸融資范疇，這種方式能幫助房企緩解境外債壓力，防止債務違約風險繼續(xù)擴大。

協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖認為：“內(nèi)保外貸”的做法，在幫助房企償還海外債的同時，相當于把貸款違約風險轉(zhuǎn)到國內(nèi)銀行身上。這些國內(nèi)銀行的海外分支機構(gòu)擁有海外融資能力，但將來一旦受到金融沖擊，其資金頭寸、還款能力、信用也會遭受打擊。“國內(nèi)銀行不會做很多‘內(nèi)保外貸’業(yè)務，會優(yōu)先選擇一些資質(zhì)較好的房企來運作。”黃立沖說。

房企融資還需推力

業(yè)內(nèi)更為關(guān)注的是，在國內(nèi)銀行擔保信用加持下，內(nèi)房企的海外融資渠道能否重新打開？

去年下半年以來，房企普遍遭遇流動性危機。在償付高壓下，多數(shù)房企選擇“保內(nèi)棄外”，這使得內(nèi)房企在境外的信用形象急劇下滑，并頻頻遭到海外評級機構(gòu)下調(diào)主體評級或展望評級，內(nèi)房企境外融資渠道幾乎處于凍結(jié)狀態(tài)。

據(jù)統(tǒng)計，2022年1～11月，房企境外債券發(fā)行總額約269.1億美元，達到近5年來最低值，同比下降約64.2%。

還有部分房企主動撤銷境外評級。從2022年6月至今，已發(fā)生25次房企評級撤銷事件，其中10月份多達11次，在涉及撤銷評級的22家房企中，有過半數(shù)量房企為主動撤出，如碧桂園。在境外融資渠道凍結(jié)的當下，維護境外評級的意義似乎已經(jīng)不大。

但海外債償付依然是繞不過去的坎兒。今年11月以來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)遭遇一波美元債違約小高峰。

11月30日，景瑞控股已暫停支付尚未償付的境外美元優(yōu)先票據(jù)；11月初，旭輝到期未付4.14億美元境外債本金和利息，并暫停支付所有境外債務本息；中南建設(shè)、中梁控股也公告暫停美元債兌付。

明年，海外債到期規(guī)模仍是一筆巨大的數(shù)字。據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，2023年一季度是當年美元債償債高峰期，合計規(guī)模約1000億美元（約合7000億元人民幣），全年美元債到期規(guī)模達到3400億美元，償債壓力較大。

“境外市場普遍認為我國民營房企已經(jīng)沒有償債能力，所以需要修復境外市場對于中國房企的看法。中國銀行采取‘內(nèi)保外貸’形式來投放資金，這是首單，后續(xù)將會有更多房企嘗試。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

柏文喜認為，受整個房地產(chǎn)行業(yè)信心極度萎縮影響，以及房企自身評級取消或降低影響，無法憑借自身信用繼續(xù)發(fā)債或者很難發(fā)債，所以需要借助國內(nèi)銀行擔保來提升增信。“內(nèi)保外貸”首單的落地，有助于緩解房企的境外債流動性壓力，并實現(xiàn)借新還舊式的良性循環(huán)，從而推動境外融資的逐步重啟與恢復。

黃立沖則認為，“內(nèi)保外貸”有作用，但并不能完全解決房企融資問題。房企要做“內(nèi)保外貸”業(yè)務，一是用現(xiàn)金做質(zhì)押，二是用土地作質(zhì)押，如果用土地做質(zhì)押，質(zhì)押率可能只有五折、四折甚至三折。“如果房企已經(jīng)具備這樣的質(zhì)押能力，在境內(nèi)能貸出錢來，也有能力償還海外債務。目前很多房企還很難做到這一點。”