【門窗幕墻網】在房企融資頻繁傳出政策好消息的同時，土地市場也在發生一些變化。

自2021年初“兩集中”供地政策推出以來，22個重點城市全年集中供地次數均不超過3次，但隨著房地產地市環境改變，各地也在動態調整集中供地政策和節奏。截至12月5日，無錫、蘇州、北京、杭州等城市均完成了第四批集中供地，其中，無錫于11月29日率先完成今年第五批集中供地，12月5日，蘇州第五批集中供地也拉開大幕。

隨著各地集中供地節奏加快，土地市場也出現一些新動態，例如，在無錫第五批集中供地中，綠城管理控股有限公司（以下簡稱“綠城管理”，9979.HK）與無錫新都房產開發有限公司組成的聯合體拿下奧體東地塊，后者為無錫當地城投公司。這種“代建企業+本地城投企業”的組合形式也成為此次集中供地中的最大看點。

在一位接近綠城管理的人士看來，近兩年，城投拿地成為主流趨勢，拿地比例不斷提升。但同時，城投拿地后開工轉化率較低，需與有主體信用、專業開發管理能力的代建企業合作，同時引入資方進行金融賦能，實現項目順利推進，兌現土地價值。

機構土地事業部負責人張凱也表示，預計后續的集中供地中將有更多地方國資地塊引入市場化運作房企代建或聯合開發。

代建聯合體拿地新現象

無錫是全國首個完成第五批次集中供地的城市。從土地出讓結果來看，在這場集中供地中，代建企業聯合體下場拿地成為值得關注的新現象。

“代建第一股”綠城管理和無錫當地城投企業組成聯合體最終以底價40.33億元競得經開區干城路與貢湖大道交叉口東北側地塊。據公開資料顯示，該宗地也是無錫歷年來起拍地價最高的地塊，樓面起始價為20800.05元/平方米。

據綠城管理相關人士向中國房地產報記者表示，在此次雙方的合作中，綠城管理代資方持有項目公司1%股權，無錫新都房產開發有限公司持有項目公司99%股權。同時，項目公司與綠城管理簽訂代建協議，由后者負責項目的全過程管理服務，并收取代建費用。

上述人士還表示，綠城管理代持對應的出資義務為，由對方將代持對應注冊資本金10萬元支付到綠城管理，由綠城管理在工商變更完成后支付至公司，完成注冊資本金實繳。在雙方的代建代持協議中，項目的投資收益及投資風險由對方公司進行承擔。

除了此次與無錫本土城投公司合作，今年10月份，綠城管理與江陰城市發展集團有限公司組成聯合體，即江陰城發綠信置業有限公司（以下簡稱“江陰城發綠信”），以7億元底價摘得江陰主城區城南80、81號地塊。

在拿下上述地塊后，江陰城發綠信又引入中糧信托。至此，江陰城發綠信的股權構成為中糧信托、江陰城市發展集團有限公司、綠城管理分別持股51%、48%、1%。

不難發現，兩次與地方城投合作拿地，綠城管理都采用了相似的合作模式。在該種合作模式下，對代建龍頭企業綠城管理而言，主動參與地方城投和資方主導投資的市場化商品房建設，將有助于拓寬代建賽道，順應市場形勢完善業務發展模式，在競爭中搶占先機。

城投、代建、資方三方賦能

作為“中國代建第一股”，綠城管理在其官方網站上也打出了“代建行業領軍者”的稱號。在其官網上，綠城管理的代建業務分成了三塊，即政府代建、商業代建和資方代建。

據綠城管理方面介紹，十年前，綠城管理95%的客戶都是中小開發商，但是當下，公司主要客群發生了變化，包括三大塊，第一大塊就是政府，即幫助政府代建保障性住房、租賃性住房等。第二塊就是地方城投、國企或者一些管委會，這些客戶里有一些是做基礎設施建設，有一些是做兜底拿地，代建公司可以幫助他們為C端客戶帶來好的居住產品。第三塊客戶就是金融機構，例如一些民營房企暴雷之后資產被金融機構收走，那么金融機構需要找一個合作方幫助其投前做風控、投后做價值變現，這時候代建公司就是一個很好的服務對接商。

今年以來，由于民營房企資金鏈日益緊張，地方城投公司拿地托底現象較多，但隨著政策發文嚴禁城投拿地空轉，代建項目的機會增多。尤其是在當下的房地產環境下政府、國企、城投等主體已經逐漸成為土地市場的主導力量，所以在綠城管理方面看來，代建公司入局進行合作開發已經變成一個非常確定的發展趨勢。

憑借主體信用、品牌資產、客戶資產、團隊能力等優勢，以及在代建行業積累多年的行業經驗，當下，綠城管理的委托方中，城投公司和金融機構的占比在不斷提升，根據綠城管理2022年半年報數據顯示，兩類客戶的代建面積占公司總在建面積的比例已經達到75%。

從上述兩次拿地也可看出，綠城管理已經摸索出了一套三方合作開發模式。在這種模式下，城投公司、代建公司以及金融機構強強聯合，實現了三方賦能的作用，能賦予土地較高溢價和收益，實現開發增值。

“對地方城投公司而言，它們不僅承接了地方財政和城市建設的使命，同時引進專業的代建公司，能夠提升當地人居品質，助力煥新城市界面。”上述綠城管理相關人士表示，對于金融機構而言，通過專業代建公司尋找優質標的，結合城投公司的政府信用，可以獲取穩定的投資回報，同時也積累更多經驗介入涉房涉地等不良項目處置。

對于綠城管理而言，其將為項目進行品牌輸出、全過程代建開發管理，有助于拓寬代建賽道，完善業務發展模式。

在一些業內人士看來，“城投+代建+資方”這種模式下，城投公司勇挑社會責任，金融機構充分發揮資金優勢，代建企業發揮專業開發及管理優勢，各司其職、優勢互補。這種新的開發模式能夠為業主提供高品質住房、為各主體創造經濟效益、助力社會穩定和行業穩健發展，或將成為今后房地產行業一大主流發展方向。