【門窗幕墻網】繼融資“第二支箭”及金融16條之后，房地產企業又迎來政策支持。

11月14日，中國銀行保險監督管理委員會（以下簡稱“銀保監會”）官網發布消息稱，銀保監會、住房和城鄉建設部、人民銀行聯合印發《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》（以下簡稱“通知”），指導商業銀行按市場化、法治化原則，向優質房地產企業出具保函置換預售監管資金。

自預售資金監管政策出臺以來，不少房企面臨流動性壓力。房企資金短缺導致不少地方項目出現爛尾停工。在保交付成為當前房地產行業及企業首要任務的形勢下，不少企業認為解決交付問題的核心在于緩解資金壓力，尤其是預售監管資金政策的放松。

機構數據顯示，2022年以來，面對諸多開發企業發生資金流動性問題，全國已有超110省市調整預售資金監管政策，或放松資金監管為房企提供部分資金支持，或收緊政策保證項目建設資金安全。

此次政策從全國層面對保函置換預售監管資金的方式提出細致要求，既允許房企以保函置換部分監管資金，提高資金流動性，又要求資金監管賬戶留存充足額度，保障項目竣工交付，在多位房地產行業觀察人士看來，能夠幫助優質房企緩解流動性壓力，穩定房地產市場預期，促進房地產市場平穩健康發展。

機構指數事業部市場研究總監陳文靜表示，本次政策出臺后，各地的預售資金監管政策有望加快落地執行，為優質房企釋放更多資金流動性，但短期來看，政策效果或有限。

“資金監管權在于住建系統，銀行、銀保監會的舉措有一定促進作用，但最后還是看住建系統的態度。當地政府和住建系統因為對保交樓有地方主體責任在，他們對政策的運用，以及運用程度，都會關系到政策實際效果。”一位民營房企總裁表示。

在一些房企人士看來，該政策可能利好的是基本面較好、只是暫時出現流動性困難的房企，因為銀行出具保函都是有條件的，要么有授信額度，要么有抵押擔保，要么在銀行有現金存款作為抵押。對已經出險的房企而言，銀行還是非常謹慎，幾率較小。

置換額度不超交付所需資金的30%

使用銀行保函置換預售監管資金并非新鮮事。

從去年年底開始，為了逐步建立商品房預售資金分類監管機制，提高預售資金使用效率，不少城市都陸續出臺相關政策。例如北京2021年11月規定房地產開發企業可憑非監管銀行出具的現金保函免除同等額度的監管資金，南京2022年4月出臺《關于商品房預售資金監管試點使用銀行保函的通知》，房地產開發企業可憑銀行出具的保函，等額替換新建商品房預售資金監管賬戶中的監管資金，長沙、青島、廈門等城市今年以來均有過調整預售資金監管政策的舉措。

但從效果上來看，既有的類似政策執行效果有待提高。

“由于開發商存在融資多頭、預售資金挪用等問題，當出現債務風險及一致的風險預期時，就發現監管賬戶的預售資金不夠用了。但這時，地方要保交樓、銀行要保貸款債權、信托要保權益、施工單位要工程款、供應商要材料款等等，于是就導致預售資金監管賬戶被鎖死了。誰都要保權益，但錢不夠，無奈的策略，就是誰也不能動。最終導致之前的政策效果不太好。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，無論是央行和銀保監會發布的“金融16條”，還是專項借款、配套融資資金等方面的促進措施，基本都還是要依靠銷售回款，也就是預售資金的錢。在此背景下，銀保監會等部委提出用銀行保函來置換依法合規設立的預售資金監管賬戶的監管額度內資金相當于把部分預售監管資金釋放了出來。

但利用銀行保函置換預售監管資金也有額度和期限限制。

通知明確，監管賬戶內資金達到住房和城鄉建設部門規定的監管額度后，房地產企業可向商業銀行申請出具保函置換監管額度內資金，保函置換金額不得超過監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監管資金不得低于監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。

監管額度內資金撥付使用時，保函金額相應下調，確保監管賬戶內資金始終不低于項目竣工交付所需的資金額度的70%。如房地產企業未向監管賬戶內補足差額資金，保函金額不得調整。此外，要求商業銀行合理確定保函期限，確保與項目建設周期相匹配。

對于置換額度為何是30%，李宇嘉認為可以“避免共輸”。其表示，一方面，此舉可以釋放“本來用于保交樓，但由于利益板結，誰也動不了”的資金，從而起到資金循環的目的；另一方面，也不能動太多，因為要考慮既有的債權人（保交樓之前的債權人，包括銀行、信托、施工單位、供應商）的權益和顧慮。動用30%，再加上專項借款、紓困基金、配套融資，將未售乃至未開發的部分動起來，源頭活水能四兩撥千斤，從而實現整個項目的循環。

優質房企將受益

“市面上的保函一般分為兩種，一類是銀行類保函，一類是商業類保函，銀行類保函相對來說要求比較高，需要企業在固定的銀行賬戶有相當足額的存款，銀行才能給你開具，此前都是央企、國企或者是背后有實業支撐的大的集團公司進行這類操作。民營企業大部分用的是商業保函，民營企業找銀行系統開銀行類保函的能力相對會偏弱一點。”上述房企總裁表示。

此次政策中對于銀行類保函的適用對象并沒有明確企業屬性，但從文件內容中看，商業銀行在給房企出具保函時需要謹慎且綜合考量房企的經營狀況。

銀保監會等部委也指出，商業銀行在出具保函置換預售監管資金時，要參照開發貸款授信標準，選擇經營穩健、財務狀況良好的優質房地產企業。保函額度全額計入對房地產企業及其所屬集團的統一授信額度。要通過保證金、房地產企業反擔保以及其他增信措施，防范保函業務風險，按要求計提風險資本，提取風險準備。

此外，在保函有效期內，如監管賬戶內剩余資金不足以支付項目工程款，出函銀行應立即履約墊付，在保函額度內支付扣除賬戶內剩余資金后的差額部分。一旦出現墊付，出函銀行要及時向房地產企業采取追索措施，保全債權安全。墊付資金應足額計提撥備、真實分類，不得隱藏風險。

基于上述多項限制，陳文靜認為，優質房企將更受政策支持，短期這部分企業預售資金的使用效率將提高，也將一定程度緩解企業資金壓力。

房地產企業在獲得商業銀行出具的保函后可出具該保函，向住房和城鄉建設部門請求釋放預售資金監管賬戶相應額度資金，監管賬戶行應配合住房和城鄉建設部門做好必要的審核工作。住房和城鄉建設部門研究同意后向監管賬戶行發出撥付指令。監管賬戶行根據住房和城鄉建設部門撥付指令做好資金撥付，并等額減少賬戶管理額度。

對于置換出的預售監管資金，其投向也有嚴格要求。通知中明確，房地產企業要按規定使用保函置換的預售監管資金，優先用于項目工程建設、償還項目到期債務等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地產企業要按約定承擔監管賬戶內的資金補足義務，確保項目建設資金充足。

該政策還對出具保函的商業銀行提出要求，即監管評級4級及以下或資產規模低于5000億元的商業銀行不得開展保函置換預售監管資金業務。商業銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關聯方的房地產企業出具保函置換預售監管資金。企業集團財務公司等非銀行金融機構不得出具保函置換預售監管資金。

住建系統的配合是關鍵

對于該政策的實際效果，不少房企人士在接受采訪時均表示，會有點作用，但短期內政策不會放得太松。

“資金監管權在于住建系統，銀行、銀保監會的舉措有一定促進作用，但最后還是看住建系統的態度。當地政府和住建系統因為對保交樓有地方主體責任在，他們對政策的運用，以及運用程度，都會關系到政策實際效果。”上述房企總裁表示。

一位房地產行業資深從業人士也表示，用保函置換預售資金的舉措存在最大的問題就是地方住建部門是否允許使用保函置換資金。“預售資金監管賬戶的管理部門是各地的住建部門，只有住建部門認可，才能把資金從監管賬戶里調出來，如果只是銀行愿意出具保函，但住建部門不認，政策最終也無法落地。”該人士還表示，用保函置換出來的預售監管資金用到同一住建部門管轄范圍內的其他的這個開發商開發的項目，那當地住建部門同意概率很大，但如果這個資金置換出來以后要交到房企的集團或者母公司，或者調到其他區域去保其他區域的項目交付，當地住建部門不一定會愿意。

“如果能實現項目之間、城市之間、省級之間的聯動，資金盤活和保交樓的效果會更好。”李宇嘉表示，行業和企業整體復蘇也要寄希望于需求端能好起來。

陳文靜也認為，結合此前多個監管部門釋放的政策利好，房地產市場信心有望得到進一步提振，多個政策疊加也可以更好地發揮政策效果，下一步更重要的仍是要促進市場銷售企穩，唯有企業銷售回款得到明顯改善，才能使行業真正恢復平穩發展。

多個業內人士都認為，當前，樓市供需兩端相互制約，實現保交樓和行業穩定，供需兩端要同步發力、相互扶持、穩定預期。無論是近期出臺的房企紓困政策、金融16條、保函置換等都是供給端的政策，而近期，需求端也不斷有政策出臺刺激，供需兩端發力，樓市穩定就有了希望。