【門窗幕墻網(wǎng)】9月21日，國美零售控股有限公司（以下簡稱“國美零售”，00493.HK）下跌3.03%，報收0.16港元，股價創(chuàng)下歷史新低。2021年2月16日，在大股東黃光裕獲釋后正式回歸的那天，國美零售以34%的漲幅和2.25港元的收盤價回應(yīng)。1年多過去，他的光環(huán)已無法再撐起市場的期待和國美零售的股價。

香港聯(lián)合交易所披露的數(shù)據(jù)顯示，黃光裕、其妻杜鵑等在9月14日、9月15日共減持了約28.3億股國美零售，套現(xiàn)約5.5億港元。

“投資者本指望著它浴火重生，沒想到它減持個不停。”一位投資者如此感慨。

在回歸的當(dāng)月，黃光裕躊躇滿志，提出力爭用18個月時間使國美零售恢復(fù)原有市場地位。18個月后的2022年8月19日，他在公開信中承認(rèn)，現(xiàn)實與這個目標(biāo)有一定差距。今年上半年，國美零售錄得約121億元的營業(yè)收入，同比下降53.46%，歸屬母公司凈利潤虧損29.66億元，虧損同比擴(kuò)大50.24%。

黃光裕沒有認(rèn)輸，他又提出了一個新目標(biāo)，宣布國美零售的業(yè)績要在2025年明顯超越歷史最好水平。他還拿出了一個解決方案，那就是以大幅優(yōu)惠的價格將自己持有的國美商都、湘江玖號兩處物業(yè)產(chǎn)權(quán)注入國美零售。國美零售高級副總裁方巍認(rèn)為，資產(chǎn)注入能夠帶來資產(chǎn)的增值收益，降低公司的短期現(xiàn)金流壓力，增強融資現(xiàn)金流流入。

這兩個商業(yè)地產(chǎn)項目是黃光裕在2005年、2012年競得的，開發(fā)過程多有波折，沒想到最終成了國美零售的“救兵”。對于黃光裕是否將繼續(xù)注入地產(chǎn)資產(chǎn)、如何重振經(jīng)營業(yè)績等問題，中國房地產(chǎn)報記者多次致電國美零售，但均未能接通。

減持背后的內(nèi)外交困

根據(jù)香港聯(lián)合交易所的數(shù)據(jù)，黃光裕、杜鵑在9月15日減持了國美零售8892.5萬股，合計約1680.68萬港元。9月14日的減持幅度更大，黃光裕、杜鵑及他們控制的恒海投資有限公司、國美管理有限公司合共減持27.37億股國美零售，減持價格區(qū)間為0.186港元至0.195港元，合共減持約5.31億港元。其中，黃光裕本人以每股均價0.195港元售出12.15億股股份，涉資約2.37億港元。

大額減持給國美零售的股價帶來了不小的壓力，9月14日錄得了21.8%的跌幅。

9月13日，中關(guān)村在公告中透露，國美電器作為中關(guān)村控股股東國美集團(tuán)的一致行動人，持有公司股份比例為7.37%。截至2022年9月8日，上述股東及其一致行動人所持中關(guān)村4.62%股份被司法凍結(jié)，所持1.46%公司股份被輪候凍結(jié)。

當(dāng)時，方巍對外回應(yīng)稱，公司生產(chǎn)經(jīng)營一切正常，針對國美電器所持股份凍結(jié)事項，集團(tuán)已與相關(guān)銀行對接，很快就可以解決。

有投資者認(rèn)為，黃光裕9月14日的大筆減持正是為了套現(xiàn)解決股份凍結(jié)的問題。國美零售的說法是，當(dāng)天大股東通過大宗交易配售減持約12億股，主要用于補充業(yè)務(wù)經(jīng)營流動資金和歸還部分到期債務(wù)。

這不是黃光裕第一次減持，據(jù)統(tǒng)計，僅僅是今年以來，他與杜鵑等減持國美零售就超過了50億股。2021年12月31日，國美零售的收盤價為0.66港元，2022年9月21日的收盤價為0.16港元，跌幅達(dá)到了76%。在小股東看來，如今國美零售的股價堪稱地板價，而黃光裕夫婦不僅沒有設(shè)法穩(wěn)定股價，反而不計代價的加速減持，說明他對國美零售的未來也沒有信心。

市場的猜想不是沒有依據(jù)。2021年，國美零售實現(xiàn)營業(yè)收入464.84億元，同比增長5.36%，歸屬母公司的凈利潤為虧損44.02億元。今年上半年，更是營收與利潤雙降。現(xiàn)金流的情況也在惡化，截至6月底，國美零售的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約為24億元，而1年內(nèi)需償還的借款約為229億元。該公司在中期業(yè)績公告中表示，期內(nèi)有若干應(yīng)付金融機(jī)構(gòu)逾期貸款，未來的可持續(xù)性存在不確定性，已考慮多項計劃及措施以減輕財務(wù)困難和流動資金問題。

這樣的業(yè)績表現(xiàn)與外界對黃光裕的期盼顯然有較大的落差。因此，在業(yè)績報告發(fā)布前十多天，即8月19日，黃光裕就發(fā)出了一封公開信，承認(rèn)“需要面對現(xiàn)實，直面生存”，坦然接受外界的質(zhì)疑和批評。黃光裕表示，作為大股東，他將促使國美零售的管理團(tuán)隊實現(xiàn)未來較好業(yè)績的承諾對賭，實現(xiàn)“1+1+1”的三年戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)：2023年實現(xiàn)較高盈利并達(dá)到以往較高水平；2024年達(dá)到歷史最好水平；2025年明顯超越歷史最好水平。

被寄予厚望的兩個地產(chǎn)項目

在發(fā)出公開信的當(dāng)天，國美零售也披露了一份公告，表示將與黃光裕做一筆買賣。公告顯示，7月20日，國美零售有條件向黃光裕全資擁有的國美地產(chǎn)控股有限公司（以下簡稱“國美地產(chǎn)”）收購鵬融地產(chǎn)(海外)有限公司的全部股權(quán)。鵬融地產(chǎn)的主要資產(chǎn)為國美商都物業(yè)及湘江玖號物業(yè)。國美零售表示，為增加公司持有的有形資產(chǎn)金額，考慮在不攤薄中小股東權(quán)益和不增加現(xiàn)金流壓力的前提下，以大幅度優(yōu)惠的價格向黃光裕收購該等物業(yè)產(chǎn)權(quán)。

同時，國美零售還表示，也考慮適當(dāng)時候以大幅度優(yōu)惠價格向黃光裕收購安迅物流有限公司的部份股權(quán)，達(dá)成公司獲得控股權(quán)益的目的。

國美商都位于北京中關(guān)村豐臺科技園區(qū)內(nèi)，總建筑面積約為52.5萬平方米，于2009年竣工，包括一個8層高的購物中心，一棟辦公大樓，一個酒店公寓，三層地下車庫及一個庫房。2016年竣工的湘江玖號位于長沙市的一個商業(yè)開發(fā)區(qū)，總建筑面積約為13萬平方米，主要包括6層高的購物中心和1層地下車庫。

國美零售表示，公司計劃引入創(chuàng)新型零售概念，以城市為單位，與知名品牌合力打造城市全品類體驗式展廳，這兩間零售物業(yè)的空間大，設(shè)計獨特，可提供獨特的消費者體驗，對公司邁向新線下零售服務(wù)模式有重要意義。據(jù)介紹，該公司打算在國美商都的購物中心引入約300間全品類電器及電子消費品制造商，通過糅合家電、家居、家裝等不同板塊，貫穿科技、體驗、主營產(chǎn)品展示售賣，形成由下而上全場景互聯(lián)。湘江玖號則將打造成地標(biāo)型城市綜合展示體驗中心及品牌形象宣傳地。

其實，2021年4月，針對這兩個物業(yè)，國美零售已經(jīng)跟黃光裕有過交易。當(dāng)時，國美零售跟黃光裕控制的國美管理有限公司簽的是一份長租協(xié)議，計劃向后者租賃國美商都、湘江玖號和鵬潤大廈，租期分別自2021年7月1日及2023年3月1日開始至2040年12月31日截止，總代價為178.65億元，由國美零售以發(fā)行代價股份支付175.76億元，同時轉(zhuǎn)讓一個項目公司股權(quán)支付2.9億元。

如今租賃變成了收購，對國美零售而言，好處更多。方巍在投資者溝通會上表示，考慮目前資產(chǎn)市場的價格，物業(yè)的市場價格已經(jīng)達(dá)到了周期的相對低點，加上大股東愿意以大幅優(yōu)惠的價格注入，預(yù)計能夠給上市公司未來帶來資產(chǎn)的增值收益。這次實物資產(chǎn)注入后，能夠大幅度提升上市公司的資產(chǎn)注入率，也能提升金融機(jī)構(gòu)的信心。據(jù)他透露，國美零售已與各機(jī)構(gòu)進(jìn)行了包括降息、延長貸款期限以及利隨本清的洽談。

這兩個地產(chǎn)項目都有著超過10年的開發(fā)歷史。國美商都的地塊是黃光裕在2005年以8.05億元的價格競得的，是北京市當(dāng)年建筑體量最大的招拍掛項目。在隨后的開發(fā)中，項目定位多次調(diào)整都未能順利開業(yè)。2011年3月，海航集團(tuán)以57.5億元的價格收購國美商都，但因為20億元尾款未支付的問題，雙方多次對簿公堂，導(dǎo)致項目遲遲無法盤活。

湘江玖號的土地是2012年獲取的，項目的推進(jìn)也不順利，從2016年閑置至今。根據(jù)市場消息，該項目正在重新調(diào)整設(shè)計方案，預(yù)計今年底可完成改造。

早年前積累下的地產(chǎn)家底，為黃光裕重整山河增添了不少底氣。據(jù)了解，他在假釋后不久，就以40億元的價格將北京悅秀城轉(zhuǎn)讓了出去。

2008年，黃光裕曾宣稱要拿出100億元砸向地產(chǎn)，2年至3年讓國美地產(chǎn)打包上市，成為第二個國美電器。豪言壯語如今已成過眼云煙，在黃光裕入獄后，國美系的地產(chǎn)業(yè)務(wù)就開始不斷收縮，并謀劃戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。國美控股集團(tuán)沒有在官網(wǎng)上披露公司還有多少地產(chǎn)項目，只表示旗下目前有國美地產(chǎn)、玖號置業(yè)及申福三個地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺，地產(chǎn)板塊的新定位是“新型商業(yè)寫字樓智能化開發(fā)運營服務(wù)平臺”。

黃光裕說骨子里自己是一個天生的進(jìn)取者、開拓者，他相信通過短期戰(zhàn)略性的聚焦和蟄伏，可以度過短期的困難。但市場的信心已動搖，有投資者表示，黃光裕還是黃光裕，但是時間沒有等他，而現(xiàn)在也不是從前了。