【門窗幕墻網】“經營性不動產是我們的主航道之一，不會發生‘從重資產轉向輕資產’這種方向性的變化。”華潤置地董事長李欣在接受中國房地產報記者提問時給予肯定回答。

8月31日，華潤置地有限公司（以下簡稱“華潤置地”，HK.01109）發布2022年上半年業績。報告顯示，上半年華潤置地綜合營業額728.9億元，同比下降1.1%，整體保持平穩。

其中，開發物業營業額593.7億元，同比下降2.6%；投資物業（包括酒店經營）收益76億元，同比下降8.2%，如剔除租金減免影響，同比上漲10.5%。

“在減租17.5億元的情況下，仍然能跑贏大市。”李欣對于這份來之不易的成績表示認可。在他看來，當下行業不可避免地受到疫情和經濟大環境影響，企業都不容易，華潤置地是在“逆勢中前行，質量中發展”，這份中考答卷體現了公司“穿越周期的韌性”。

對于未來市場，李欣及華潤置地管理層持謹慎樂觀的判斷。李欣認為，2022年是房地產行業重要的轉折點，雖然行業面臨挑戰，但也與機遇并存，對市場的長期向好抱有堅定的信心。

“房地產始終是支住產業。行業仍是一個十萬億級的大市場。”李欣說，雖然當前市場總量下行，贏利收窄，但能看到各地方政府正在“因城施策”，剛需和改善性需求得到支持，已經出現階段性市場反彈，未來行業會更加健康地發展。“銷售市場有望啟暖，優勢房企在挑戰中面臨更大的發展機遇。

上半年營業收入728.9億元

商業模式不會由“重資產”轉為“輕資產”

“華潤置地的重資產模式，是基于公司的‘十四五’規劃。基于過去20年的發展，充分的總結和反思確定的，公司會堅持‘3+1’特色業務體系。”李欣說。其判斷，隨著中國公募REITs的開放，公司會迎來這個賽道價值的釋放。“為了未來戰略的前瞻性，我們會堅定地走下去。”

從2021年，華潤置地逐步推向“3+1”業務的深化融合和協同發展。“3”即以住宅、公建為主的開發銷售業務，以購物中心、寫字樓和酒店為主的經營性不動產業務，以及以萬象生活為核心的輕資產管理業務；“1”是圍繞城市建設與運營、長租公寓、康養、和影業等業態為主的生態圈要素型業務。

李欣認為前述“三駕馬車”是華潤置地的主航道，也是重要業績來源。“經營性不動產業務”正是重資產模式，但三大業務不是相互孤立的，相互協同促進，共同發展。“相信隨著中國的商業市場開放，將迎來價值的巨大釋放，屆時，三大核心業務必將成為華潤置地新的業績增長點。”

財報顯示，華潤置地上半年綜合營業收入為728.9億元，股東應占凈利潤人民幣106億元，核心股東應占溢利人民幣101.6億元，算是圓滿達成半年業績目標。

從板塊業績貢獻來看，上半年開發銷售結算收入594億元，按年下降2.6%，結算面積同期持平。據華潤置地管理層解釋，受三線城市結算收益占比上升影響，結算均價下降2.4%至11566元/平方米，結算單方成本因產品結構調整上升3.9%。

據華潤置地管理層介紹，上半年首開30個項目，平均開盤周期為7.2個月，較2021年提速2.2個月，簽約額排名提升至行業前五。

經營性不動產業務方面，購物中心零售額較去年同期增長7%至人民幣541.1億元，大幅優于市場平均水平，實現租金收入61.9億元，如加回期內減租金額，實際同比增幅為14.2%。上半年新開業6座購物中心，新開業購物中心平均出租率達88.6%。寫字樓出租率同比提升4.7個百分點，實現營業額人民幣8.4億元，如加回期內減租金額，實際同比增幅為10.4%。

“經營性收入絕對值及收益占比持續提升，租金覆蓋股息及利息倍數亦穩步上揚，充分展現了公司生意模式越周期逆周期能力。”華潤置地管理層認為。經營收入同比下降的原因是免除了符合條件租戶租金17.5億元。

數據顯示，受疫情和減免租金等相關影響，華潤置地綜合毛利率比2021年同期的31.3%有所下降。為26.9%。其中，開發物業毛利率由2021年同期的27.1%下降為22.8%；投資物業（包括酒店經營）毛利率由2021年同期的69.8%下降至65.5%。其中，開發物業毛利率由2021年同期的27.1%下降為22.8%；投資物業（包括酒店經營）毛利率由2021年同期的69.8%下降至65.5%。

輕資產管理業務方面，華潤萬象生活各項核心指標持續穩健增長。上半年實現營業額人民幣52.8億元，同比增長31.5%，核心股東應占溢利人民幣10.4億元，同比增長33.5%。截至2022年6月30日，購物中心在營項目74個；寫字樓在營項目24個；住宅及其他物業管理業務抓住市場窗口，高質量并購禹洲物業、中南服務和四川九洲千城，實現合約面積3.23億平方米，在管面積2.45億平方米，較去年底增長0.98億平方米。

“未來租金收入仍有充足的上升空間。”華潤置地管理層說。

土地市場競爭相對緩和

下半年“該出手時就出手”

業績會當天，李欣率隊的華潤置地核心管理層出席會議，包括華潤置地總裁吳秉琪，首席運營官張大為，首席戰略官謝驥，首席財務官郭世清等。其高管層對于未來的市場一致持謹慎樂觀態度。“有管理團隊有信心，有能力完成全年的業績目標。下半年量入為出，‘該出手時就出手’”。

“上半年銷售市場承壓，土地市場競爭相對緩和。”謝驥說。

財報顯示，截至2022年6月30日，華潤置地總土地儲備面積6614萬平方米，權益土地儲備面積4730萬平方米。“土地儲備可保障未來三年以上的發展需求。”

在報告期內，華潤置地新獲取項目24個，新增權益土地儲備290萬平方米。其中，一二線城市投資占比92%，并在合肥、佛山等地獲取優質商業綜合體項目。

謝驥判斷，下半年土地市場會繼續保持分化態勢。在供應端方面，政府會加大在核心城市、核心地段的優質土地供應，從企業端來說，之前一些高杠桿、資金承壓的企業出手拿地的意愿會比較弱，未來土地市場會以前期杠桿率低，經營穩健的企業為主，相對緩和的競爭環境有助于公司補充更多優質的土地。

“我們把財務安全放在第一位，根據現金流安排投資節奏。”謝驥說，上半年整個行業較低迷，在這個基礎上，公司選擇聚焦在核心城市和核心區域，確保投資質量。“華潤置地當下以項目收并購為主，原則上不考慮平臺的收并購。后續一段時間，會逐漸有收并購的成果落地。”

“手中有糧，心中不慌。”上半年，行業信用風險持續發酵，華潤置地現金及現金等價物較2021年末增長7.1%達1164億元。穩定的現金流是華潤置地下半年及時“出手”的重要底氣。

華潤置地管理層說，面對行業調整、海外資本市場多變的考驗，公司堅持穩健的財務政策，多措并舉不斷優化融資要素，創新商業資產證券化模式，提升財務彈性和抗風險能力，負債率和融資成本處于行業最低水平。“三道紅線”保持綠檔。

市場對其穩健財務政策也給予了充分認可，標普、穆迪和惠譽繼續維持“BBB+/穩定展望”、“Baa1/穩定展望”及“BBB+/穩定展望”的信用評級。

對于組織變革和公司治理，吳秉琪在接受中國房地產報記者提問時回應，華潤置地一直在積極進行管理架構變革，堅持“總部做專，大區做精，城市做實。”在組織人事上，強化全面人才管理，把合適人放在合適的位置上。

“在公司治理上，加強董事會建設。發揮了中央企業公司治理的示范作用。”吳秉琪說，面臨下半年危中有機的行業態勢，華潤置地在“城市投資開發運營商”的戰略定位下，會繼續堅持戰略引領投資、落實生產運營精細化、深化組織變革、激發組織活力，實現公司業績穩定增長、股東價值持續提升。

“房地產市場短期來看還是承壓的，我們對全年持比較積極的態度。”張大為認為，優質的項目表現穩定。市場的恢復取決于經濟的整體走勢。