【門窗幕墻網】8月31日上午，萬科董事會主席郁亮與管理團隊準時出現在公司2022年中期業績會上。這次他沒有再拋出行業“危機論”，而是試圖向外界傳遞更多對于房地產行業的信心以及努力的態度。

“市場收縮過了頭，反而會積蓄自發修復的動能，要相信居民追求美好生活、改善居住條件的力量。”他表示。

在行業利潤普遍下跌的上半年，“背水一戰”的萬科實現營業收入2069.2億元，同比增長23.8%；實現歸屬上市公司股東凈利潤122.2億元，同比增長10.6%，是營業收入與凈利潤雙回升的少數企業之一。但仍有投資者針對萬科上半年銷售額下滑近4成、拿地節奏放緩等問題，提出質疑。

郁亮回應稱，在當前外部環境下，萬科也有壓力，有部分經營指標表現不盡如人意，但萬科一直很努力地保持身體機能的基本平衡和健康，保持不斷跑下去的狀態，對未來止跌企穩、穩中有升有信心。

過去很多年，萬科都善于做行業的悲觀者和焦慮師，但萬科從來沒有躺平，一直堅定做努力向前的奔跑者、領隊者。

“萬科歷來非常重視現金流和財務穩健，始終把安全放在第一位。對行業來說，眼下最重要的任務是找到‘生火取暖’的辦法。”郁亮說。

呼吁行業長期政策建設

對行業形勢的預判，郁亮一直保持著較高的敏銳度。他稱自己是“貓頭鷹的管理性格”，永遠“一只眼睛看機會，一只眼睛看風險”。

從2007年提出“拐點論”到2012年預測“白銀時代”即將到來；從2018年秋季例會上居安思危提出“活下去”，到2022年萬科集團年會上喊出“背水一戰”的口號，稱房地產行業已經進入“黑鐵時代”，郁亮的判斷總是先人一步，并以此率先調整萬科的戰略方向和布局，尋找機會。

這次業績會上，面對外界最關心的房地產市場形勢問題，郁亮重申其在6月股東大會上的判斷：從短期來看，市場已經筑底，但恢復是一個緩慢和溫和的過程。

他坦言，相比6月銷售數據，7、8月的數據確實出現了比較明顯的落差。一方面，6月房地產銷售快速大幅回升，包含疫情回補、季節性等短期因素影響，后續本身就會有所回落；另一方面，7月以來出現了“停貸”事件等新問題，一些出險企業無法完成交樓，對消費者買房信心造成一定影響。

盡管7、8月銷售數據出現回落，但郁亮認為，住房的剛性需求仍然很強，房地產市場依然是有著十萬億元量級的巨大市場，常做常有，常做常新。

他舉例稱，目前市場中的存量住房按照自然更新速度，每年要淘汰10億~11億平方米，其中一二線城市要淘汰3億平方米。按照當前新開工降幅，新建住宅還達不到自然更新所需要的水平，這還沒有考慮到居住水平的改善、人口聚集等因素，因此當前市場交易量是偏低的了，不會一直維持在這個水平。市場收縮過了頭，反而會積蓄自發修復的動能。

郁亮認為，在“穩地價、穩房價、穩預期”三大調控目標中，前兩者已基本實現，但穩預期還存在較大挑戰。重建市場信心有各種各樣的方法，相比短期政策，他更看重與未來行業長期發展有關的政策，原因是房地產已進入到新階段，為城市提供的配套服務業態越來越豐富，但這些業務大多是保本微利的長周期業務，需要有獨立的政策制度支持。

他舉例稱，要素成本需要和收益匹配，地價不能太貴，稅費利息不能太高；現金流入要和流出匹配，地價是否能分期付，投資的回籠周期如果是10年、20年，相應融資期限是否能拉長，以及需要建立類不動產投資信托基金（REITs）的權益性渠道等。

“這些有利于城市業務發展、有利于行業新發展階段的政策的出臺，對行業未來發展會更有利。這些新領域的成長，需要行業各方的共同關心、探討和呼吁。”郁亮說。

在這之前，郁亮很少在公共場合評價政策。在萬科內部常說一句話：當好農民種好地。郁亮說過：“農民是不會因為‘預測’天氣的好或者不好決定種不種地，無論天氣好和壞都要去種地，如果不種地就會顆粒無收，所以要把自己的種地能力提高。”

跑遍35個城市走訪101個項目

對于房企而言，如今的頭等大事就是“保交付”。“請客戶放心，萬科不僅是保證交付，還要保證質量，上半年已經平穩交付了11.5萬套住宅。”郁亮強調。

??他進一步表示：“我們邀請客戶共建家園，讓客戶能看見萬科在建項目進展情況。目前為止，70%準業主在正式交付前都至少去過一次現場查看自己的房屋。今年萬科開始推進交房即交證工作，目前已實現35%項目在交付的同時，將房產證交到業主手里。這一比例今后還會繼續提高。”

為實地調查各地項目情況，股東大會后兩個月郁亮走訪了35個城市，看了100多個項目。

他舉了兩類市場的例子，一類是在中心城市中相對沒有那么引人矚目的城市，雖然銷售壓力大，但只要產品做得好，哪怕市場不好也能熬過去。在哈爾濱，萬科的項目實現了“交銷聯動”，該項目7月銷售業績是上半年月均水平的2.3倍；商鋪銷售歷來是難點，但在烏魯木齊，萬科打造的“3088商業街區”人氣非常火爆，熱度帶動商鋪銷售，老帶新和老業主復購率超過50%。

另一類是以浙江為代表的競爭激烈市場。以萬科杭州亞運村項目為例，即使受到疫情影響，萬科在浙江的兩個綜合商場杭州奧體印象城和溫州印象城，首年凈營運收入（NOI）率也達到了6%。通過走訪，郁亮對萬科今年完成任務目標是有信心的。

管理層深入實地調查工作也是萬科的新管理策略要求。在今年年初萬科召開的2021年業績發布會上，郁亮提出，有信心實現企穩回升目標，但任何計劃和目標都需要靠人去干，一切事在人為。為此，萬科已取消集團合伙人層級，所有人都要下沉到前線，研究解決客戶層面所反映的關鍵問題。

郁亮也坦承，在當前情況下萬科的壓力也非常大，還有非常多指標表現不盡如人意，但對萬科而言，需要努力平衡好，遇到問題去解決問題。

事實上，自從5年前從王石手中接過萬科擔子，郁亮就一直在強調“壓力”二字。6月28日萬科股東大會上，他坦言：“這是我從業以來壓力最大的一段時間”，上半年，萬科累計合同銷售額、合同銷售面積分別為2152.9億元、1290.7萬平方米，同比分別下降39.26%、41.11%。

但萬科一直秉持著“不貪婪不恐懼”的戰略定力。如郁亮所言，市場好的時候要留一份清醒在；市場壞的時候要有一份信心，“只有不斷修復，發現一個短板彌補一個短板，保持絕不躺平，保持跑下去的狀態，相信一定能夠跑出健康、跑出未來，相信一分耕耘一分收獲。”