【門窗幕墻網(wǎng)】7月29日，“博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第22屆年會(huì)”召開，綠城中國（03900.HK,簡稱“綠城”）執(zhí)行董事、副總裁、首席運(yùn)營官李駿在會(huì)上作了主題演講，提出了綠城在周期中如何全面發(fā)展的思考和探索。

2021年7月至今，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生深刻變化：樓市需求端置業(yè)情緒低迷，供應(yīng)明顯走弱，庫存出清周期延長；土地市場活躍度降低，政府供地放緩，企業(yè)拿地意愿降低。各地鼓勵(lì)政策頻出，但市場分化明顯，仍面臨挑戰(zhàn)。

到2022年，地產(chǎn)人發(fā)現(xiàn)，高杠桿、高周轉(zhuǎn)時(shí)代過去了，行業(yè)底層邏輯發(fā)生改變。而剛剛度過三年健身期的綠城選擇在這一年起跑。

李駿表示，在這一輪行業(yè)調(diào)整大潮中，綠城深諳，產(chǎn)品力和服務(wù)力過硬的企業(yè)才能受到認(rèn)可，通過修煉內(nèi)功，重視客戶品質(zhì)需求，主動(dòng)應(yīng)對，或可率先突圍。

在不確定的環(huán)境中找到確定的發(fā)展模式，是綠城主動(dòng)應(yīng)對的路徑之一。李駿指出，2021年初，綠城對城市、產(chǎn)品、企業(yè)和資源作出“四個(gè)分化”的預(yù)判，全品質(zhì)發(fā)展因此而來。

據(jù)李駿透露，綠城全品質(zhì)發(fā)展的前提是堅(jiān)持以客戶為中心的產(chǎn)品主義。綠城制定“戰(zhàn)略2025”藍(lán)圖，并打造了神經(jīng)系統(tǒng)、肌肉系統(tǒng)、骨骼系統(tǒng)、供養(yǎng)系統(tǒng)、循環(huán)系統(tǒng)、免疫系統(tǒng)。

李駿認(rèn)為，這也可以看作是綠城補(bǔ)齊短板的一個(gè)過程。“如果把企業(yè)比作一個(gè)人，一個(gè)有機(jī)的生命體，就需要各系統(tǒng)協(xié)調(diào)配合，高效運(yùn)行，才能全面健康持續(xù)發(fā)展”。

經(jīng)過近幾年的持續(xù)建設(shè)，對各大體系的打磨，綠城大運(yùn)營體系已初步形成，通過不斷優(yōu)化運(yùn)營管理模式，最直觀地體現(xiàn)在項(xiàng)目的運(yùn)營效率上。2021年，綠城的項(xiàng)目運(yùn)營周期平均又提速了約6%。

通過更高質(zhì)量的投資，綠城有效提升資金運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。2021年，綠城人均銷售額也達(dá)到了1.05億元/人；2021年，綠城新增貨值3137億元，當(dāng)年貨值轉(zhuǎn)化率達(dá)到21%。

李駿列舉了一組數(shù)據(jù)說明綠城在前述系統(tǒng)下運(yùn)行的效率：近3年，綠城合同銷售額從1564億元到3509億元，年均復(fù)合增長率超30%。最新的數(shù)據(jù)顯示，綠城已躋身2022年1-6月房企全口徑銷售第10名。

從股市表現(xiàn)來看，從2020到2021年，綠城股價(jià)上漲了31%；2021年，上漲11%。今年年初至今，綠城股價(jià)更是一度創(chuàng)下歷史新高，期間最高突破17港元/股。

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，歸母凈利潤連續(xù)三年同比增長，2021年綠城中國的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物增長了15%，進(jìn)而推動(dòng)現(xiàn)金短債比提升至2.1，財(cái)務(wù)狀況安全穩(wěn)健。可以說，綠城在過去三年干了往常六年干的事，已經(jīng)將穩(wěn)健發(fā)展的機(jī)遇牢牢掌握在了手里。

李駿說，“做三四月的事，八九月自有答案”，綠城在新的環(huán)境和形勢下，已作了提前布局。房地產(chǎn)已經(jīng)從“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高收益”轉(zhuǎn)向“低增長、低利潤、低容錯(cuò)”的新階段，房子也正日益回歸居住屬性，房地產(chǎn)行業(yè)必須適應(yīng)這種轉(zhuǎn)變。