【門窗幕墻網】豪擲400億元拿地，沉浮行業經年的濱江集團在2022年上半年引發行業側目，被業內冠予“地產圈孤勇者”稱謂。
“未來5~10年是濱江集園最好的時候。池塘里的水干了，有能力的企業才能長久生存下去。”濱江集團董事長戚金興對行業未來信心滿滿。他將濱江今年的銷售目標定為1500億~1600億元，并計劃竣工交付35個項目。
機構數據顯示，濱江集團以392億元權益拿地金額躍居2022年上半年房企權益拿地金額榜第一位，以全口徑新增貨值912億元奪得上半年房企新增貨值榜榜首。尤其是在杭州兩輪集中供地中，濱江集團更是豪擲409億元競得23宗地塊，成為杭州名副其實的拿地大戶，使得濱江瞬間成為了話題度最高房企。
“今年拿地利潤率整體高于去年，杭州第一輪集中供地公司獲得項目凈利潤率平均在8%左右。”戚金興表示。
在7月7日披露的投資者關系活動記錄表中，濱江集團重申了8%平均凈利潤率，經投資部測算第二批地公司獲得項目預計凈利潤水平較第一批地略有提高。
押寶杭州
多家研究機構都用“逆市高增”形容濱江集團上半年表現，除了以683.93億元銷售額首次邁入全國TOP15行列外，其在土地市場中走出“獨立行情”。
從囤貨數值和區域來看，杭州始終是濱江主戰場。
6月30日，在杭州第二輪集中供地中，濱江斥資224.62億元拿下12宗地塊，云城、錢江新城二期、北部新城等多個熱門片區的核心地塊都有包攬。首輪供地時，濱江也是最大贏家，用184億元把11宗地塊收入囊中。
戚金興多次在公開場合表示，杭州是全國少有的幾個房地產供需平衡的城市之一，人才流入支撐了房地產市場平穩健康發展，濱江在杭州市場份額這幾年都保持在10%左右。把大部分力量集中在杭州，是行情低迷期的短期策略，也與他的“紅軍長征論”不謀而合。
濱江集團執行總裁朱立東此前在接受媒體采訪時也表示，杭州這一輪集中供地相對前一兩年利潤要好很多；如果運營正常，利潤能夠超過10個點，大部分企業則在8~12個點浮動。
按照濱江集團計劃，杭州第一批集中拿地項目部分在今年可以達到預售條件，第二批地獲得的項目也計劃今年開盤銷售。
機構人士表示，從去年下半年開始，全國市場都在深度調整，無論是新房流速還是在土地拍賣表現上杭州都韌性比較足。杭州一直是濱江集團的“糧倉”，高度聚焦區域能把規模效應與管理效能發揮到極致。從拿地到審批報建等各個環節濱江速度都很快，不到10萬平方米項目，從拿地到清盤時間在6~8個月。
濱江集團表示，公司區域布局為“三省一市”，即浙江省、江蘇省、廣東省和上海市。投資比例上，杭州50%，浙江省內杭州外40%，浙江省外10%；同時也關注上海、南京等城市機會。
“低迷市場行情下，區域市場堅挺運行，讓環杭區域成為更多房企避險之地，這也給濱江高周轉和借力合作增加了儲備的勇氣。”某房企內部人士表示，去年拿地項目今年8月份要全部清盤，今年首批拿地項目年底前清盤，大手筆買地源自濱江自身發展需求，但也要考慮后續營銷壓力。
朋友圈合作“大文章”
走不出浙江和“合作之王”，一直是外界對濱江最大的詬病。
戚金興在今年5月召開的業績會上表示：“未來濱江拿地權益比目標在60%左右，都說濱江權益占比不高，實際合作過程中，95%項目都由濱江開發建設，項目服務管理收入就超過8億元，為利潤做出巨大貢獻。”
過去幾年，濱江集團“朋友圈”不斷壯大，除規模相對較小的興耀、中豪、建杭、通達、杭州灣等本土企業外，還有萬科、融信、融創、仁恒、保利、龍湖、綠城等房企。
合作也是一種加杠桿方式。
梳理濱江集團年報可以發現，其少數股東權益近年增長迅速。2020年和2021年分別增長65.53%、73.71%達到96.75億元和168.07億元，在整體權益中占比一路升高至34.49%和44.95%。
聯合資信認為，濱江存在補庫存需求，但考慮到拿地規模較大，后續存在開發項目建設投入走高、資金壓力也將相應增加問題。另因濱江房地產業務過于集中在杭州，該區域調控政策和市場波動可能會對濱江經營造成一定影響。
據了解，濱江今年在杭州首輪供地中拿下的11宗地塊，大部分是合作參拍搖號，或后續引入合作開發伙伴，其持股比例在10%~40%。
“有些是2家企業合作拿地，多的會有5家聯合，從一開始就綁定。”前述某房企內部人士表示，合作能快速提升規模外，也能適度分散資金風險。
按照濱江集團估算，未來權益拿地金額占現金回款金額比例在0.6的基礎上保持平衡。如若按照2022年上半年濱江實現權益銷售回款322億元和392億元權益拿地金額計算，要保持0.6比例，須有約一半為合作方出資。
某房地產咨詢人士表示，現在不少房企都在提高權益占比，主要是尋找穩定合作伙伴不容易，還要控制現金流，尤其是流出性現金流的量入為出。濱江聚焦式拿地風險相對會小一些。
濱江一度被圈內稱為“金牌合伙人”，但合作終究是一把“雙刃劍”，尤其在當前房地產流動性風險頻發之下。
2021年5月，杭州首批集中供地中，濱江集團與融信聯手斬獲4宗地，但后續融信陸續退出其中3宗地；年底濱江又收回了與融創2個合作項目的股權。今年4月19日，新希望地產和新城控股退出杭州海名雅園項目，兩家股權全部由濱江集團接手。6月，濱江又以57億元代價，收購了陽光城位于金華永康項目的合作股權。
市場有消息稱，濱江集團收回股權動作是被動的。
濱江集團表示，公司在杭州收購了一些合作項目合作方的股權，目前沒有收購非合作項目情況。
“今年濱江權益率也在提升，說明合作前提也在對合作方風險加強管控。”高院生說。
戚金興始終認為，“現在”永遠是最好的時候，未來5~10年則是濱江集團黃金時代。他說，增長模式已經變了，企業應該有更大發展格局，未來要做“大文章”。
