【門窗幕墻網(wǎng)】4月15日，央行傳來重磅消息，降準(zhǔn)！此次全面降準(zhǔn)共計(jì)釋放長期資金約5300億元。

這是自2020年疫情以來的第6次降準(zhǔn)。

此次降準(zhǔn)的目的有三：一是優(yōu)化金融機(jī)構(gòu)資金結(jié)構(gòu)，加大對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持力度；二是引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)積極運(yùn)用降準(zhǔn)資金支持受疫情嚴(yán)重影響行業(yè)和中小微企業(yè)；三是降低金融機(jī)構(gòu)資金成本每年約65億元，通過金融機(jī)構(gòu)傳導(dǎo)可促進(jìn)降低社會綜合融資成本。

在短期經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的關(guān)鍵期，此番降準(zhǔn)可謂是給中小微企業(yè)下了一場“及時雨”，至于對房地產(chǎn)市場的影響，仍有待進(jìn)一步觀察。實(shí)際上，市場復(fù)蘇仍面臨多重制約因素，尤其是近期疫情反復(fù)，居民對未來就業(yè)、收入預(yù)期更加悲觀，市場觀望情緒有增無減，因此市場端仍存在較大不確定性，成交回升空間也將受限。

2020年以來的第6次降準(zhǔn)

為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)綜合融資成本穩(wěn)中有降，央行決定于4月25日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個百分點(diǎn)(不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu))。

此外，加大對小微企業(yè)和“三農(nóng)”的支持力度，并對沒有跨省經(jīng)營的城商行和存款準(zhǔn)備金率高于5%的農(nóng)商行，再額外多降0.25個百分點(diǎn)。

本次下調(diào)后，金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率為8.1%。

這是疫情爆發(fā)以來，自2020年1月至今的第六次降準(zhǔn)，從降準(zhǔn)幅度來看此次降準(zhǔn)較為保守，降準(zhǔn)幅度為25BP，往年基本在50-100BP；此外，從釋放資金來看，此次降準(zhǔn)共釋放5300億元，僅次于2020年3月的定向降準(zhǔn)釋放的5500億元資金。

值得注意的是，降準(zhǔn)的大背景不容忽視，即應(yīng)對經(jīng)濟(jì)下行壓力、疫情沖擊、兼顧內(nèi)外平衡的重要舉措。尤其是3月以來，受國內(nèi)疫情反彈影響，制造業(yè)、服務(wù)業(yè)景氣度大幅轉(zhuǎn)弱，預(yù)示著短期經(jīng)濟(jì)下行壓力加大。

在短期經(jīng)濟(jì)下行壓力加大背景下，此次降準(zhǔn)共計(jì)釋放長期資金約5300億元，將引導(dǎo)資金更多流向重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)，緩解中小微企業(yè)融資難、融資貴困境，助力穩(wěn)增長。

此次降準(zhǔn)后，央行明確將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健貨幣政策。雖然降準(zhǔn)幅度略低，但我們認(rèn)為后續(xù)仍將有其他寬松政策出臺，比如不排除降息的可能性，以積極應(yīng)對疫情負(fù)面沖擊。

降準(zhǔn)對房地產(chǎn)市場影響幾何？

降準(zhǔn)之于房地產(chǎn)行業(yè)會帶來哪些影響？

回顧央行每輪降準(zhǔn)周期，房地產(chǎn)行業(yè)或多或少均有所受益。

其中，2015年和2016年最為典型，彼時央行連續(xù)5次降準(zhǔn)，累計(jì)降準(zhǔn)300BPS。

受此影響，全國商品房銷售面積單月同比增速隨著連續(xù)降準(zhǔn)而一路走高，2015年前2月，全國商品房銷售面積同比增速進(jìn)入谷底，同比下降16.3%，至第5次降準(zhǔn)后，全國商品房銷售面積增速迅速回升至頂點(diǎn)，2016年4月同比上漲44.1%。

類比于2014-2016年，房地產(chǎn)行業(yè)能夠迅速好轉(zhuǎn)，與央行接連放松限貸政策不無關(guān)系。

值得注意的是，降準(zhǔn)同一日，市場利率定價(jià)自律機(jī)制召開會議，鼓勵中小銀行存款利率浮動上限下調(diào)10個基點(diǎn)左右；這一要求并非強(qiáng)制，但做出調(diào)整的銀行或?qū)ζ浜暧^審慎評估(MPA)考核有利。預(yù)計(jì)4月20日的LPR大概率將適度下調(diào)，而此番將進(jìn)一步拉低主要城市房貸利率水平。

此外，據(jù)央行統(tǒng)計(jì)，自3月以來，全國已經(jīng)有100多個城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點(diǎn)不等。

多地房貸利率已降至低點(diǎn)，以廣州為例，目前廣州首套房貸利率從5.6%下降至5.4%，二套房利率從5.8%下調(diào)至5.6%。再如杭州，首套房貸利率從5.9%下調(diào)至5.6%-5.65%，二套房貸利率從6%下降至5.8%左右。

目前來看，居民按揭貸款有望繼續(xù)松綁，主要涉及下調(diào)商貸首付比例、調(diào)降調(diào)降房貸利率、縮短按揭放款周期、放松公積金貸款四個主流內(nèi)容。從實(shí)際效果來看，下調(diào)商貸首付比例更能刺激居民購房消費(fèi)，其對房地產(chǎn)市場影響或?qū)⒏鼮橹苯佑行А?/p>

但需要指出的是，不同于2014年、2016年，房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生天翻地覆的變化。首先，2021年以來受疫情影響，中國經(jīng)濟(jì)面臨需求萎縮、供給沖擊和需求壓力，2022年短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大；其次，房地產(chǎn)市場邏輯發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，全國層面的刺激政策很難再現(xiàn)；第三，市場需求和購買力明顯透支，城鎮(zhèn)化趨勢放緩、住房需求趨于飽和，M1低速增長、房價(jià)超預(yù)期上漲、居民過度加杠桿購房等均意味著市場購買力已透支。基于這樣的大背景，此次降準(zhǔn)對房地產(chǎn)市場端的影響可以說微乎其微。

疫情仍是樓市最大的不確定性

此番央行降準(zhǔn)，疊加各地方紆困政策作用下，短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場信心恢復(fù)有一定的積極作用。但長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模已見頂，政策解綁也難以改變成交規(guī)模下行的趨勢。

短期而言，疫情仍是樓市復(fù)蘇過程中最大的不確定性。

3月以來，部分重點(diǎn)城市諸如上海、長春遭遇疫情反復(fù)，樓市近乎停擺。而長春等二三線城市，“四限”工具箱基本見底，未來進(jìn)一步放松的空間不大。

以長春為例，自去年9月開始便下場救市，但收效甚微，2022年一季度長春樓市維持低溫運(yùn)行，疊加疫情影響，3月以來至今，長春實(shí)行封閉式管理已接近40天，3月項(xiàng)目月均到訪量僅80組，轉(zhuǎn)化率低至6%，3月成交同比下跌8成，房企和購房者均對二季度市場持悲觀預(yù)期。

再如上海，3月多個項(xiàng)目加推，但疫情突發(fā)疊加外圍項(xiàng)目緩慢去化，使得成交環(huán)比回落28%。

即便政策面正趨于緩和，2022年“政策底”已現(xiàn)，理想狀態(tài)下，市場底或?qū)⒃诙径瘸霈F(xiàn)。但城市基本面、樓市供求關(guān)系、市場需求及購買力等多方面因素影響下，各城市市場將加速分化。首先，一線城市加速回暖，滬杭熱度保持、京深回暖速度加快；其二，強(qiáng)二三線城市或?qū)⑤唲訌?fù)蘇，比如惠州、珠海、南京、無錫、常州等城市；最后，弱二線及多數(shù)三四線城市或?qū)⒗^續(xù)盤整。

當(dāng)前樓市正面臨修復(fù)期，行情“急轉(zhuǎn)直下”與疫情反復(fù)密不可分。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示今年2月末，商品房待售面積增量突破6000萬平方米，創(chuàng)歷史新高，這意味著居民購房熱情正在迅速消退，觀望情緒蔓延，即便是政策不斷，短期內(nèi)仍難修復(fù)行業(yè)信心。目前，疫情多地集中爆發(fā)負(fù)面影響下，購房需求將遞延至5月甚至更長周期內(nèi)釋放。

實(shí)際上，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的支柱，降準(zhǔn)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的同時，對穩(wěn)定房地產(chǎn)有一定的積極意義，綜合2020年以來的6次降準(zhǔn)，此番降準(zhǔn)整體較為“克制”，不排除繼續(xù)降準(zhǔn)的可能性。

整體來看，中央政策將適度松綁，貨幣政策方面，降準(zhǔn)之后二季度有望繼續(xù)降息，房地產(chǎn)行業(yè)也將從中受益。信貸政策層面，繼續(xù)支持房企合理融資需求，支持居民合理按揭貸款需求。需要說明的是，現(xiàn)階段中央政策也僅限于適度松綁，并不會走向全面刺激樓市。

市場端，受疫情和行業(yè)信心不足影響，一季度房地產(chǎn)市場整體的供求和成交都沒有明顯轉(zhuǎn)暖跡象，一旦二季度疫情得到有效的控制和緩解，隨著市場的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場大概率會迎來一波行情。