【門窗幕墻網(wǎng)】“2021年房地產(chǎn)市場運行是平穩(wěn)的，證明房地產(chǎn)長效機制是符合規(guī)律且有效的。”近日，住建部副部長倪虹在國新辦新聞發(fā)布會上表示，2022年房地產(chǎn)市場重點方向，要保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性和精準性，堅決有力處置個別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項目逾期交付風險，以及持續(xù)整治和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

去年房地產(chǎn)市場整體平穩(wěn)去化周期處在合理區(qū)間

結(jié)合去年房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行情況看，倪虹表示，主要體現(xiàn)在四個方面：首先，住房成交量保持正增長。去年全年商品住宅銷售面積達到15.65億平方米，同比增長1.1%。其次，房價漲幅有所回落。去年70個大中城市中，一手房和二手房銷售價格分別上漲2%和1%，漲幅比2020年回落1.7個百分點和1.1個百分點。再次，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持正增長。去年全年達到14.8萬億元，同比增長4.4%。住宅投資同比增長6.4%，比固定資產(chǎn)投資高了1.5個百分點。最后，去化周期處在合理區(qū)間。去年年底的水平是14.1個月，處在合理區(qū)間。

中指研究院相關(guān)分析師在接受《證券日報》記者采訪時表示，雖然2021年房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)較為“平穩(wěn)”，但若拆解來看，去年下半年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷較為深度的調(diào)整，這與多重樓市調(diào)控政策疊加密切相關(guān)。從今年來看，此次住建部再次強調(diào)“增強調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性和精準性，加強土地、金融和市場監(jiān)管等政策的協(xié)同”，這將意味著各部委之間的政策將進一步協(xié)同推進，以避免再現(xiàn)因多重政策疊加而導致行業(yè)出現(xiàn)較大波動。

上述分析師認為，在因城施策背景下，預計今年各地將根據(jù)房地產(chǎn)市場運行情況進一步靈活調(diào)整樓市調(diào)控政策，部分不合理或不合時宜的政策有望得到優(yōu)化，特別是針對剛需和改善性住房需求過于嚴格的限制政策，如首套住房的購置門檻、二套住房的認定、購房首付比例等。但需要注意的是，“穩(wěn)”仍是今年房地產(chǎn)市場運行的主基調(diào)。

六大措施確保保障性租賃住房供應(yīng)穩(wěn)定

相較商品房市場穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的“三穩(wěn)”目標來說，確保供應(yīng)穩(wěn)定是今年保障性租賃住房的發(fā)力點。

數(shù)據(jù)顯示，在人口流入較多的40個重點城市，2021年已經(jīng)籌集保障性租賃住房94.2萬套，預計可以解決近300萬新市民、青年人的住房困難。而今年，住建部將繼續(xù)大力增加保障性租賃住房的供給。從目前統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，全國將新籌集240萬套保障性租賃住房，較去年有大幅度增長。

為此，倪虹表示，關(guān)鍵要抓好六個落實：一是要落實好土地的支持政策。利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、存量閑置房屋和新供應(yīng)土地來建設(shè)和籌集保障性租賃住房。二是落實審批流程的再造和簡化。主要是通過各級政府通過聯(lián)審方式，出具項目認定書，相關(guān)部門按照項目認定書加快辦理。三是落實中央補助。去年，中央為40個城市在預算內(nèi)投資補助了28億元，今年還將加大中央財政補助資金的支持力度。四是落實稅費優(yōu)惠政策。從去年10月1日起，已經(jīng)開始實行住房租賃企業(yè)向個人出租保障性租賃住房可選擇適用簡易計稅方法，也就是增值稅原來按5%稅率征收的，現(xiàn)在減按1.5%計算；對于企事業(yè)單位、社會團體向其他組織、個人和專業(yè)化住房租賃企業(yè)出租保障性租賃住房的，房產(chǎn)稅由12%減按4%的稅率征收。五是落實水電氣價格政策。六是落實金融政策支持。目前，已經(jīng)把保障性租賃住房列入了城市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金試點，同時，對保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度的管理等。

倪虹稱，“十四五”期間，住建部將以人口凈流入的大城市為重點，加快發(fā)展保障性租賃住房。據(jù)了解，北京、上海、廣州、深圳等重點城市已經(jīng)提高了新增保障性租賃住房的占比，普遍占新增住房供應(yīng)量的40%至45%以上。

前述分析師預計，2022年，在保障性租賃住房籌集規(guī)模大幅增加背景下，相關(guān)配套制度也將同步推進，尤其是金融政策。例如，保障性租賃住房公募REITs的推進有助于為企業(yè)提供有效的退出渠道，形成資金鏈條閉環(huán)，激發(fā)市場參與建設(shè)和運營積極性，進而推動保障性租賃住房發(fā)展。