【門窗幕墻網(wǎng)】大變局時(shí)代，如何把握趨勢，穿越周期？12月12-13日，由鳳凰網(wǎng)主辦，鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)承辦的“2021鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)峰會(huì)”在上海舉辦，本屆峰會(huì)以“趨勢與周期”為主題，一汽紅旗為戰(zhàn)略合作伙伴。峰會(huì)凝聚近五十位國內(nèi)政、商、學(xué)界嘉賓，展望國際國內(nèi)形勢，把脈經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)向，共話世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇方向與中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展新路徑。

獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、民建中央經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任馬光遠(yuǎn)在“中國資產(chǎn)、中國趨勢”分論壇發(fā)表主題演講。他表示，在全球經(jīng)濟(jì)面臨不確定性的大背景下，把穩(wěn)增長作為中國經(jīng)濟(jì)的頭等大事是絕對必要的，在穩(wěn)增長的過程中不能忽視房地產(chǎn)的重要作用。

房地產(chǎn)對穩(wěn)定中國經(jīng)濟(jì)至關(guān)重要

馬光遠(yuǎn)提到，2021年中國房地產(chǎn)調(diào)控的嚴(yán)厲程度仍然前所未有。據(jù)其不完全統(tǒng)計(jì)，前11個(gè)月全國在房地產(chǎn)的調(diào)控政策出臺(tái)接近600次，遠(yuǎn)超過去幾年。房地產(chǎn)政策總基調(diào)偏嚴(yán)帶來的結(jié)果是，在房地產(chǎn)市場降溫的同時(shí)過去積累的一系列矛盾和風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)出來，特別是以恒大為代表的債務(wù)危機(jī)。

馬光遠(yuǎn)復(fù)盤了恒大債務(wù)危機(jī)的發(fā)展歷程。他提到，在中國金融周期發(fā)生明顯變化的情況下，恒大開始債務(wù)擴(kuò)張之路。恒大的債務(wù)快速擴(kuò)張恰好是在2017年，那一年央行提出中國金融新周期開始。金融新周期通俗地講，就是防風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)被提到了中國金融監(jiān)管非常重要的位置，在這種情況下恒大逆周期而動(dòng)擴(kuò)張債務(wù)才釀造了今天的結(jié)果。

同時(shí)他還強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并不是個(gè)案，除恒大之外還有一些企業(yè)出現(xiàn)程度不同的債務(wù)危機(jī)。此外，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前十個(gè)月70個(gè)大中城市中，多數(shù)城市房價(jià)和成交量出現(xiàn)調(diào)整。在這種情況下，政策從過去的抑制房價(jià)過快上漲，轉(zhuǎn)到防止房地產(chǎn)市場過度調(diào)整引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)是必然的。

馬光遠(yuǎn)表示，“房地產(chǎn)的穩(wěn)定對于2022年中國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定至關(guān)重要，立足于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長的基調(diào)穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的綠色轉(zhuǎn)型，是2022年房地產(chǎn)行業(yè)的頭等大事。所以房地產(chǎn)必須穩(wěn)定，沒有房地產(chǎn)的穩(wěn)定談中國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，我認(rèn)為是不可能的”。

房地產(chǎn)依然是支柱產(chǎn)業(yè)

12月6日，中央政治局召開會(huì)議，分析研究2022年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，明年經(jīng)濟(jì)工作要穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)。要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，中央政治局會(huì)議首次提出要促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)，表明房地產(chǎn)市場的政策目標(biāo)已經(jīng)從過去抑制過快上漲，轉(zhuǎn)移到避免房地產(chǎn)市場調(diào)動(dòng)過猛從而影響中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

他表示，房地產(chǎn)現(xiàn)在依然是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，它的穩(wěn)定對于2022年中國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定至關(guān)重要。

“有人說房地產(chǎn)現(xiàn)在不應(yīng)該再作為支柱產(chǎn)業(yè)，這不是應(yīng)該不應(yīng)該的問題。從房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重，房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)上下游對中國經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)，房地產(chǎn)在國民資產(chǎn)配置中所占的高達(dá)60%以上比重，土地出讓收入在地方財(cái)政所占的高達(dá)40%左右的比重，怎么能夠否定它不是支柱產(chǎn)業(yè)？”馬光遠(yuǎn)說到。

不過他也表示，房地產(chǎn)雖然還是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，但基本面已經(jīng)完全改變。

第一、住房供求基本平衡。未來新增住房主要有3個(gè)方向：首先，首套住房需求，但這種已經(jīng)大幅降低；其次，改善性的需求；另外，城市更新的需求。

第二、房地產(chǎn)行業(yè)在高質(zhì)量發(fā)展過程中的發(fā)展模式已經(jīng)發(fā)生改變。在雙碳目標(biāo)下，建筑行業(yè)作為減排的重要行業(yè)需要承擔(dān)貢獻(xiàn)，立足于雙碳目標(biāo)房地產(chǎn)行業(yè)未來的方向非常明確，就是大力推行綠色建筑，大力推行智能化的智能建筑。

第三、中國城鎮(zhèn)化的發(fā)展。隨著中國人口結(jié)構(gòu)的變化，有些城市人口在下降，有些城市人口仍然在增加，人口往大城市、城市群的流動(dòng)會(huì)加速。

馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)未來仍然有很大的發(fā)展空間，需要在基本面已經(jīng)完全改變的情況下，在房住不炒的大原則下，考慮如何維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

房地產(chǎn)是不是灰犀牛？

對于2022年中國房地產(chǎn)市場，馬光遠(yuǎn)認(rèn)為有四個(gè)方面需要關(guān)注。

第一、房地產(chǎn)的穩(wěn)定攸關(guān)2022年中國宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，房地產(chǎn)如果出現(xiàn)大的波動(dòng)就會(huì)成為拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)向下的風(fēng)險(xiǎn)。

第二、解決房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，包括企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)需要時(shí)間和耐心。“如果聽任一家企業(yè)倒下不是最好的選擇，也不是最好的博弈，雖然可以給它教訓(xùn)，但是購房者的利益誰來保護(hù)？金融機(jī)構(gòu)的利益誰來保護(hù)？”

馬光遠(yuǎn)預(yù)計(jì)，“中國房地產(chǎn)市場化20多年積累了很多的問題，要解決這些問題推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型，至少也需要20年的時(shí)間”。

他坦言，“我們不要把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)增長的手段，但是也不能讓它拖累中國經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在最大問題就是聽任房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，這是不理智的。房地產(chǎn)是不是灰犀牛？處理好就不是灰犀牛，處理房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)需要什么？需要時(shí)間、需要耐心，而不是打壓”。

第三、房地產(chǎn)仍然非常重要，是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

第四、房地產(chǎn)一定要轉(zhuǎn)型，包括房地產(chǎn)行業(yè)以及相關(guān)從業(yè)者。房地產(chǎn)行業(yè)仍然大有可為，它的未來發(fā)展方向就是國家鼓勵(lì)的方向，比如綠色、智能、數(shù)字化等等。

第五、老百姓要更好地理解房住不炒。“我們預(yù)計(jì)2022年房產(chǎn)稅應(yīng)該會(huì)選定部分試點(diǎn)城市進(jìn)行試點(diǎn)，但是影響中國房地產(chǎn)未來的不是房產(chǎn)稅。大家一定要意識(shí)到，投資房地產(chǎn)跟過去不一樣了，房價(jià)會(huì)跌，房價(jià)會(huì)常態(tài)的跌，這可能會(huì)成為大家以后對房地產(chǎn)的一個(gè)比較正常的認(rèn)識(shí)”。