【門窗幕墻網(wǎng)】新型城鎮(zhèn)化再次成為兩會的關(guān)鍵詞。今年兩會上，新型城鎮(zhèn)化提出新的階段性目標(biāo)，2021年3月5日出爐的政府工作報告明確提出，“十四五”期間（2021年至2025年）中國常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65%。

那么，在當(dāng)前形勢下，該如何深度推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，提升發(fā)展質(zhì)量？新型城鎮(zhèn)化下的房地產(chǎn)行業(yè)，又面臨怎樣新的歷史機(jī)遇？

推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，壯大城市群和都市圈

3月5日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報告中指出，“十四五”期間，深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65%，發(fā)展壯大城市群和都市圈，實(shí)施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量。

回顧近三年來的政府工作報告，新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)在有條不紊地進(jìn)行：從2019年“抓好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶，推動城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)覆蓋常住人口”，到2020年“發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動作用，培育產(chǎn)業(yè)、增加就業(yè)”，再到今年“提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量”，每一年“城鎮(zhèn)化”都迎來新的發(fā)展階段。

事實(shí)上，從數(shù)字上來看，改革開放以來，中國經(jīng)歷了世界上最大規(guī)模的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，從1978年到2019年，中國城鎮(zhèn)常住人口從1.72億增長到8.48億，城鎮(zhèn)化率從17.92%提高到60.6%。

而今年，政府工作報告對“十四五”期間新型城鎮(zhèn)化不僅首次提出了更具體的發(fā)展指標(biāo)——常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65%，而且還提出發(fā)展重點(diǎn)為壯大城市群和都市圈、實(shí)施城市更新行動、完善住房市場體系和住房保障體系，這也為新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展指明了方向。

針對新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中壯大城市群和都市圈，全國人大代表、中南集團(tuán)董事局主席陳錦石認(rèn)為，目前，在城市群和都市圈建設(shè)中，大小城市公共設(shè)施配套差異巨大，住房供需存在著結(jié)構(gòu)性失衡，小城市人口外流、住房過剩，大城市流動人口、新市民的住房需求難以得到滿足，缺口巨大，大城市住房問題、小城市發(fā)展問題已然突出。

對此，陳錦石提出具體建議稱，一方面，需要加強(qiáng)城市群、都市圈頂層總體規(guī)劃，通過強(qiáng)化三規(guī)合一、打通城市群、都市圈內(nèi)的公共基礎(chǔ)建設(shè)，強(qiáng)化大城市對圈內(nèi)中小城市的輻射；另一方面，允許大城市與周邊縣市、城鄉(xiāng)建立聯(lián)動，加大大城市輻射的周邊中小城市住宅供給，分擔(dān)大城市住房壓力，化解供需矛盾，同時帶動周邊小城市發(fā)展。

“城市群、都市圈內(nèi)公共設(shè)施配套一體化，享受大城市配套資源政策，如醫(yī)療、教育等；參考澳門的橫琴模式、北京的雄安模式，探索更多此類試點(diǎn)。”陳錦石表示。

對于“實(shí)施城市更新行動，完善住房市場體系和保障體系”的表述，中泰證券研究所政策組首席分析師、上海財經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊暢解讀稱，“城市更新更多是對存量來講的，完善住房市場體系和保障體系，尤其是共有產(chǎn)權(quán)房的推進(jìn)力度，有望進(jìn)一步加大，對于城鎮(zhèn)化發(fā)展至關(guān)重要。”

核心城市群優(yōu)勢明顯，房地產(chǎn)蘊(yùn)藏多元發(fā)展機(jī)遇

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化也蘊(yùn)藏著新的歷史機(jī)遇。

“房屋，辦公場所，以及文化、醫(yī)療、消費(fèi)、娛樂等房地產(chǎn)設(shè)施能為城市化的生產(chǎn)方式和生活方式提供必不可少的基礎(chǔ)設(shè)施，而提高城市化率會為房地產(chǎn)創(chuàng)造更多的需求，因此加快提高城市化率，必然為房地產(chǎn)的發(fā)展帶來更多機(jī)會。”陳錦石在接受新京報記者采訪時表示。

在陳錦石看來，首先是房企布局思路的轉(zhuǎn)變，“未來住房需求的增長主要還是在都市圈和新的城市集群，因此完善住房體系建設(shè)的重點(diǎn)也還是都市圈和城市集群，包括對其新住房及服務(wù)設(shè)施的建設(shè)和引導(dǎo)，以及對其原有設(shè)施的價值認(rèn)識、資源協(xié)調(diào)以及功能調(diào)整和改造升級等，建議在發(fā)揮社會主體的積極性基礎(chǔ)上，國家能在集群內(nèi)部不同區(qū)域主體地位和協(xié)調(diào)機(jī)制層面發(fā)揮更多作用。”

貝殼研究院解讀稱，城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，人口加快向京津冀、粵港澳、長三角、成渝等核心城市群流動，房地產(chǎn)市場份額同步向核心城市群集聚，這些區(qū)域有較強(qiáng)的住房需求支撐，市場表現(xiàn)將優(yōu)于其他區(qū)域。

“對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，能否順應(yīng)人口向心集中的態(tài)勢，是決定房企未來發(fā)展空間的重要因素。”楊暢表示。

來自光大證券研究報告指出，隨著新型城鎮(zhèn)化深入推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)將迎多元化發(fā)展機(jī)遇。“對于政府提出大城市完善住房保障體系和增加租賃住房，房企應(yīng)充分發(fā)揮品牌優(yōu)勢和客戶群優(yōu)勢，積極切入存量運(yùn)營（如長租公寓）和生活服務(wù)（如物業(yè)服務(wù)），積極承擔(dān)起必要的社會責(zé)任，同時也在其中挖掘多元化發(fā)展機(jī)遇。”

“但房地產(chǎn)發(fā)展一定要堅持‘房子是用來住的，不是用來炒的’導(dǎo)向，追求美好生活需要平穩(wěn)、健康的環(huán)境，因此行業(yè)和企業(yè)只有順應(yīng)國家政策的導(dǎo)向，才有可能更好地抓住歷史機(jī)遇。”陳錦石補(bǔ)充稱。

幫助新市民、青年人，破局城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房難題

在新型城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，如何讓進(jìn)城人安居樂業(yè)成為關(guān)鍵。因此，城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，解決住房問題也成為兩會關(guān)注的熱點(diǎn)。

人口越來越多地向一二線核心城市匯聚，如何解決大城市居住難題？李克強(qiáng)總理在政府工作報告中指出，解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供給、安排專項資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

對此，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為，在解決大城市住房問題中，政府工作報告提到增加共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)。從以往來看，在2018年政府工作報告中，曾提到要發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，如今再次出現(xiàn)在政府工作報告中，表述從“發(fā)展”到“增加”。

“未來，共有產(chǎn)權(quán)房的體量會越來越大，而且會從一線向更多的二三線城市，尤其二線城市去覆蓋。另外，隨著共有產(chǎn)權(quán)房覆蓋面不斷增大，對于房價穩(wěn)定，以及整個市場也會起到明顯的促進(jìn)作用。”張波稱。

對于城鎮(zhèn)化進(jìn)程中涌進(jìn)來的新市民，2021年政府工作報告也著重提出幫助新市民、青年人緩解住房困難。對此，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華解讀稱，“這也意味著在供給方面會對這類人群有更多的傾斜。”

“解決新市民的住房問題，也將是城市人才戰(zhàn)略的重要的方面，有利于城市人才的引進(jìn)和穩(wěn)定。目前，很多城市都將新市民逐步地納入了住房保障體系，雖然這個比例目前還是比較低，未來應(yīng)該會有更多的政策來保障這部分人群的住房。”鄒琳華進(jìn)一步表示。

新型城鎮(zhèn)化中，伴隨著城市群和都市圈的壯大，人口流入也從一二線城市溢出到周邊的中小城市，對此，陳錦石建議，“加大大城市輻射的周邊中小城市住宅供給，分擔(dān)大城市住房壓力，化解供需矛盾，同時帶動周邊小城市發(fā)展。”