【門窗幕墻網】防范化解重大風險是黨的十九大提出的實現小康社會必須打好打贏的三大攻堅戰之一，其中防范化解金融風險是重中之重。業界大都認為，房地產泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”，因此，構建房地產長效機制的核心內容就是如何遏制房地產金融泡沫化，確保房地產金融安全。

多年來，各地房價之所以迅猛上漲，除了人民幣超發等原因外，一個很重要的原因是房地產金融化。也就是說，房地產成了一個投資品，炒房是最明顯的標志，按揭貸款成了主要工具。本來，按揭貸款是為了解決購買力不足而采取的金融扶持手段，結果適得其反，成了樓市冒險家的金手杖。實行房住不炒、房貸首付和利率差別化政策之后，按揭貸款回歸初心本源，有效地抑制了房價上漲。

房住不炒政策的出臺，實際具有兩方面的深遠意義，它既宣示了房地產金融化泡沫化時代的終結，也管住了銀行資金流向房地產領域的龍頭。據央行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清透露，2019年與2016年相比，房地產貸款增速下降了12個百分點，新增房地產貸款占全部新增貸款的比重下降10個百分點。既滿足房地產行業平穩發展的正常需要，又避免因資金過度集中出現更大風險。房地產金融化泡沫化勢頭得到遏制。

隨著利率市場化的推進，去年8月份，央行發布改革完善貸款市場報價利率形成機制公告。隨后央行發布通知，要求自今年3月1日起到8月31日前完成個人房貸辦理LPR定價基準轉換。隨著存量房貸完成利率轉換，在個人房貸需求端，已形成房住不炒、因城施策、差別化住房信貸政策等為主要內容的房貸利率市場化形成機制。

眾所周知，房地產行業離不開大量資金，除開發商自有資金和自籌資金外，金融信貸是主要的資金來源。據WIND數據，2005年底時，房地產貸款余額為2.77萬億元，僅占總體貸款余額的14.2%。而截至2019年底，房地產貸款余額已達44.41萬億元，在總體貸款中已占29.0%。2019年末，個人住房貸款余額30.0萬億元，房地產開發貸11.22萬億元。信貸資金占了房地產開發企業到位資金的29.4%。今年年初，為了應對新冠肺炎疫情帶來的經濟下行壓力，支持中小微企業和實體經濟渡過難關，貨幣政策閘門松動，深圳等城市老毛病又犯了，出現“房抵經營貸”“貼息貸”等違規進入樓市、房價再次暴漲的場景。顯然，光關注需求端是遠遠不夠的，還需要在企業端發力。

2020年畢竟不是2008年了！吸取了當年“四萬億”的教訓，管理部門的腦子是清醒的。年初，央行就有領導表示要“實施信貸資源的增量優化和存量調整”。7月24日，國務院親自出面，在深圳召開房地產工作座談會，提出房地產信貸要“穩住存量、嚴控增量”，并首次提出建立“房地產金融審慎管理制度”，“房地產金融”監控上升到了制度層面。8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行聯合召開房地產企業座談會，進一步落實國務院座談會精神，會議形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，也就是業界所謂的“融資三紅線”新規，即剔除預收款后的資產負債率大于70%，凈負債率大于100%，現金短債比小于1倍不得融資。除了三條紅線，拿地銷售比不高于40%，連續3年經營性現金流為負，需要對拿地資金來源等做出解釋。預計此項“新政”經試點，將于2021年1月1日全面鋪開。

此輪房地產調控，黨和政府是有定力的，一直在說要建立房地產長效機制。“房住不炒”就是回歸住房本質，這是長效機制的前提，有了這個前提，才會有各種配套的政策，只有堅持這個前提，其他的配套政策才會發揮長效作用。房地產金融審慎管理制度，短期看，也許是為了防止房地產占用太多的資金，進而影響疫情后的經濟復蘇，長期來看，它已不再是刺激經濟的手段，而是房地產長效機制的重要支柱。它在房地產和金融之間建起了一堵防火墻，兩者各安其位，防范金融風險就多了一根保險帶。