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目前，監管部門控制開發商有息債務增長的傳言，已經落地。

8月23日，央行官網和住建部官網，掛出一篇標題和內容一模一樣的通稿，《住房城鄉建設部、人民銀行聯合召開房地產企業座談會》，核心內容是對重點房地產企業進行資金監測和融資管理。

也就是之前監管部門放出來的“三道紅線”融資新規。“三道紅線”是剔除預收款后的資產負債率大于70%，凈負債率大于100%，現金短債比小于1倍。

參加此次座談會的12家房企，分別是碧桂園、恒大、萬科、融創、綠地、保利、中海、華潤、華僑城、中梁和陽光城，他們將試點在一個月內上交降檔方案，不達標者，監管層將對其有息負債規模進行限制。其余房企，將在2021年1月1號執行。

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“三道紅線”

8月中旬，各大銀行、金融市場出現微妙變化，微妙變化源于市場一則傳言。傳言內容是監管部門將出臺“3、4、5”新規，控制房地產企業有息債務增長，即為房企負債設置三道紅線，“三道紅線”內容包括剔除預收款后的資產負債率大于70%；凈負債率大于100%；現金短債比小于1倍。

以2019年上半年的財務數據為參考，如果這三條紅線同時踩中，開發商的有息負債就不能再增加；如果踩中兩條紅線，有息負債規模年增速不得超過5%；踩中一條紅線，有息負債規模年增速不得超過10%；如果財務指標足夠健康，沒有踩中任何一條，有息負債規模年增速不得超過15%。

基于三道紅線的指標，監管層將試點房地產企業分為四擋。觸及全部三道紅線的房企列為“紅色檔”，有息負債規模以2019年6月底為上限，不得增加；觸碰到其中任何二道紅線的房企列為“橙色檔”，有息負債規模年增速不得超過5%；觸及其中任何“一條線紅”的房企列為“黃色檔”，有息負債規模年增速不得超過10%；“三道紅線”均未觸碰的房企列為“綠色檔”，有息負債規模年增速不得超過15%。

三道紅線、四檔風險級別、5%的階梯，被監管層總結成了“345”規則。

02

央行苦房地產的高負債久矣

央行苦房地產的高負債久矣。

2020年4月底，央行發布一份名為《2019中國城鎮居民家庭負債調查》的報告，該報告對全國30個省市進行調查，調查數據顯示：平均每戶家庭都擁有1.5套住房，居民負債76%來自房貸。

當然還有直接的兩條導火索，一條是供應領域，上半年土地拍賣市場掀起新一輪熱潮。中原地產研究中心數據顯示，截至8月24日，全國50大城市合計賣地金額超過2.6萬億元，同比上漲21%。上海、杭州土地出讓金超過2000億元，北京、南京、武漢、廣州賣地也超過千億元，刷新歷史同期記錄。

還有一個原因是消費領域，今年春天，深圳樓市火爆，人民銀行深圳中支貨幣信貸處的通知截圖在網絡上廣為流傳，要求各商業銀行緊急自查房抵經營貸資金違規流入房地產市場情況。

更直接的信號來自于央行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清在2020年第16期（8月下旬刊）《求是》雜志發表一篇署名文章《堅定不移打好防范化解金融風險攻堅戰》。郭樹清文章指出，房地產泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”。

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地產的新時代

最近十多年中，中國房地產的快速增長，其中重要的一部分原因在于“金融杠桿”。

正是在這樣的模式下，房地產的資金流動性充沛之后，房地產市場開始迎來繁榮，這是房地產市場所享受的紅利的真正來源所在。換句話說，過去多年，房子之所以好賣，房價之所以高企，有國運、有趨勢、有風口，有周期，但最主要的因素是——杠桿。

這就聯結到中國經濟的未來。一個簡單的邏輯在于，如果這個社會中的大部分資金，錢都流入房地產，那么其它行業的發展就會面臨被抑制的情況，而這樣的局面，顯然不是頂層制度設計者愿意看見的，今年國家的政策導向是，確保中小微企業渡過難關。

以此為基點，我們就可以看清房地產政策全局性松動的可能性，近期基本絕跡，不會存在任何的可能，這是“大局意識”決定的。