【門窗幕墻網】目前，我國房地產制度還不完善，譬如，居民住宅和企業土地使用年限到期后，如何續期，是不是還要交土地出讓金，才能繼續居住和經營？雖然有關部門曾表示會續期，今年出臺的《民法典》也規定自動續期。但是依然沒有回答要不要交土地出讓金，如果交，怎么交？房地產稅改革也是如此，尚存在很多不確定性，導致大家對未來預期比較模糊。

東北財經大學國民經濟工程實驗室周天勇教授日前在接受中國經濟時報記者采訪時表示認為，我國應進一步明確法人和自然人土地使用財產權，深化房地產制度改革。

周天勇說，我國現行的城鎮土地所有制結構為：土地最終所有權歸國家，已經出讓給法人和自然人的土地，使用財產權歸法人和自然人擁有。目前已經建成和正在建設的城鎮住宅小區，土地使用財產權公共部分為小區居民共同所有，與住宅聯系的部分為每個住戶分割所擁有。他認為，房屋不動產證中應當對小區共有土地分割到居民、住宅樓中每戶居民土地分割等權屬有所說明。

“為了落實有恒產才有投資創業置業的恒心，應當大力度地延長土地的使用年期。”周天勇對記者表示，居民住宅和企業用地改革可有兩種方案備選，一是延長土地使用年期，譬如，經營性土地300年，住宅用地500年；二是維持目前的土地40年到70年的長期租賃制。對于這兩種方案，地方政府可以自由選擇，居民也可以自由選擇。但是，不能一個地區兩制并存。

對于城鎮存量土地，從政府計劃分配，改革為放開二級交易市場配置。使用財產權土地，不再由有關部門收回，而是放開土地二級交易，由市場配置土地。城市中工業、商業和改制性事業擁有的閑置土地，不再交回土地部門，一律到二級市場上交易，用途可以由規劃部門按照區位進行調整，政府收土地交易稅即可。法人和自然人擁有的房屋、廠房、寫字間等等，均在二級市場交易。

在周天勇看來，如果土地使用年期是40年到70年，財政則應當以收取土地出讓金為選項。城鎮土地是國家的，不是法人和自然人的。出讓金是國有土地，長期租給居民和企業使用，按照不同的年期，收取一次性租金（高低可以討論），這是合理的。政府已經按照約期協議出讓的土地，如果到期后不自動無償續期的土地和房屋，除了政府補貼和低價供應的土地外，出讓金由有關土地部門負責定收，交財政部門。

“從法理上講，對于已經收取出讓金的土地和房屋，不應當再以自然人和法人所有資產（其實是租用）來征稅。因對使用土地已經一次性交了出讓期租金，財稅部門不應該再以改革之名，征收房產和其他稅收，也就是不應當對法人和自然人重復征稅。”周天勇說，這種情況，應該等到房屋土地長期租用40或70年到期時，再由有關土地部門制定規則，再出讓一次土地給居民和企業，再收一次土地出讓金?？梢?0年和70年不等，循環往復。如果要推進征收房地產稅改革，則住宅和經營性土地使用年期應當分別延長。

如果對法人和自然人使用的土地和房屋年期予以足夠的延長，則法人和自然人使用的國有土地，實際發生了從租賃不動產到擁有不動產的變化。因此，可由財稅部門制定開征房地產稅的改革，對商業和住宅實行不同的稅率，對第一套居住用房屋豁免，其他多套住宅按照單一稅率普遍征收。但對已經繳納高額出讓金的自然人和法人，應當予以退金。如果改革收取房地產稅，要修改有關法律，住宅到期自動無償續期，并應當停止和廢除土地出讓金財政，避免對自然人和法人雙重征稅收金。

周天勇說，國有企業原有的劃撥和低價出讓的土地，可以按照市價評估，與建筑物不能分開的，計入固定資產；土地與建筑物能夠分開的，計入無形資產。以補充國有企業的資本金，進一步降低企業的負債率。政府和事業單位多余的土地、樓層和房屋等，可以專門成立中央和地方國有不動產管理公司，進行出租經營，經營收入上交中央和地方財政。防止部門和單位出租私設小金庫，成為單位福利，甚至租賃貪腐，也避免閑置浪費。

此外，周天勇指出，可以利用土地房屋資產推進國企和事業機構轉型改革。國有企業和國有事業單位進行混合所有制和轉制改革的，特別是事業轉企業的，需要安置職工的，可以將土地和房屋折資留為改革成本，或者補償職工，鼓勵以土地房屋為本，形成新的公司，創業經營。