【門窗幕墻網】從深圳經營貸流入樓市“風波”到深圳招商太子灣·灣璽開盤當日即售罄，從房企圍獵成都土地到廈門島內土拍驚現百億級地王，后疫情時代，伴隨提振經濟政策而來的房地產沖動蠢蠢欲動。
在國內疫情趨于穩定的背景下，房地產市場從停擺、斷崖式下跌到穩步復蘇，整個行業雖在疫情后逐漸回溫，但市場分化嚴重，無論是一線城市還是二三線城市，城市間及城市內的分化明顯。長遠看，房地產行業仍存三大風險。
2020年初新冠疫情來襲，對全球經濟產生巨大的影響，短期來看，國內經濟的復蘇較為困難。目前來說，房地產行業受到的影響與餐飲、旅游、零售相比相對較小，但其影響更為深遠。
從以往房地產市場周期來看，市場經過調整后，往往會呈現“量升價漲”的局面，但從目前的情況看，經過疫情的探底后，因量化寬松購下，買資產可以保值增值的慣性思維，疫情后短期迎購房潮，但長遠來說，后續市場會呈現“量穩價穩”局面。
01銷售恢復好于預期5月增速或擴大
在經歷了前幾個月的探底、凍結、停擺后，一季度起，市場及企業銷售表現正逐步恢復正常，4月，百強房企單月銷售同比轉正，隨著積壓的需求釋放以及房企積極推貨，市場逐步恢復正常，百強房企全口徑銷售金額9002.3億元，環比增長17.2%，同比基本持平。1-4月累計銷售同比下跌14.5%，跌幅收窄。
從全年來看，今年整體行業的銷售規模可能依然難以達到較好預期，我們維持年初的判斷：受疫情影響，整體銷售規模仍會有小幅下滑。
從房企來看，企業表現有所分化。截止4月末，恒大累計銷售超過2000億，萬科1800億，保利超過1000億。綠城、金茂、世茂、龍湖、中海、陽光城、金地等房企單月業績表現較佳，銷售同環比均實現增長，恒大、綠城、金茂、世茂，不僅四月份單月轉正，1-4月份的銷售累計全線轉正。
房企中表現得不太理想的也有，比如華夏幸福，前四月份業績同比下滑了大概40%以上，首創置業、越秀同比下滑30%。
總體來看，目前整體房企銷售恢復情況超出我們的預期，尤其是重點熱門城市銷售，正逐漸恢復正常。這主要由于各家房企加大推貨力度，在部分城市也加大了促銷力度。我們預計五月份的業績同比預計增速還會進一步擴大。
02二線城市率先復蘇，中西部成重點
隨著疫情影響的逐步消退，土地市場供應增加，部分企業也開始積極拓儲，彌補年初拿地的不足，再加上貨幣政策仍較寬松，企業投資力度有所加碼，總體來看，二線城市率先復蘇。
數據顯示，1-4月百強房企拿地建面在能級、區域上的分布趨于穩定，一二線成交占比約為5成，二線城市的成交主要來自中西部省會城市，占百強拿地的24%；三四線城市中仍舊以長三角為主，占百強拿地的21%。
目前房企投資集中度較高，這些城市總體發展態勢較好，但在短期內會面臨較大競爭壓力，無論是土地競爭還是未來市場競爭。
從城市選擇來看，百強拿地體量TOP10城市中有8個為二線城市，只有溫州是三線城市，企業回歸核心城市拿地的偏好顯著，以二線城市為主，西安、重慶、溫州最受百強房企青睞。
TOP10城市中的五座城市都出于中西部，可以推測出今年的房企拿地重點繼續是中西部城市，特別是中西部的重點城市、省會城市，將占到土地投資當中的一個重要的點。
我們認為，未來城市之間樓市、地市的分化成為常態，回歸一二線、回歸優質三四線城市將成為房企長期布局的方向。可以預見的是，隨著城市土地供應進一步增加，二季度房企拿地意愿仍以謹慎樂觀為主，聚焦復蘇較快的二線核心城市。
03房地產行業仍存三大風險
房地產行業雖在疫情后逐漸回溫，但房地產市場分化嚴重，長遠看，房地產行業仍存三大風險：
行業規模已觸碰天花板
過去三年，全年總體銷售面積并沒有出現更多增長，連續三年都是在17億平方米左右，2016年的銷售面積也接近16億平方米，所以實際上是近4年的房地產的銷售面積沒有大幅增長。
由于面積沒有增長，一旦面積出現一定的回落，銷售的金額也或將出現停滯或回落的狀況，由于面積代表了總需求量，所以我們認為行業規模已觸碰天花板。
特別是這剛需這塊，對于剛需住宅來說，現在的購買力、整體的需求、未來的競爭，壓力都比較大。因為10年前的剛需和現在的剛需從需求總量上來說沒有本質性的差異，但購買力上差異巨大，主要原因為10年間的房價上升幅度和工資收入的上升幅度不成正比，即使改善需求會對沖一部分的剛需需求的衰減，剛需整體的總量需求仍會出現大幅度下降。
“房住不炒”，房地產金融政策不放松
在“房住不炒”的大環境下，整體金融政策松動的可能性不是特別大，金融政策對房地產的影響有目共睹，由于目前整體金融環境對房地產沒有利好，甚至還有一些壓制，所以總的來講，短期內放水到房地產的可能性很小。
從4月來看，95家典型房企的融資總額為1104.39億元，環比下降14.9%%，同比下降16.2%。其中，境內債權融資790.32億元，環比下降23.3%，同比增長64.5%；境外債權融資82.84億元，環比下降63.5%，同比下降86.8%。
一方面境內公司債等發行集中在3月份，導致4月境內債權融資減少；另一方面，由于境外疫情持續擴散的影響，境外美元債的發行盛況仍沒有恢復，4月僅有3家房企進行了境外銀團貸款，暫無境外美元債的發行，也是導致整體融資水平下降的原因。
在房企融資收緊、房地產金融政策不放松的壓力下，各大房企的資金壓力極大，后續更需警惕流動性風險。
疫情陰霾下全球經濟危機“黑天鵝”
雖然從4月起，國內的房地產市場開始復蘇，但從全球來看新冠疫情尚未停息。
短期來看，國內經濟完全復蘇仍然較為困難，目前迎來的購房潮，一方面是由于前幾個月的剛需壓抑后的釋放，另外一方面也受量化寬松購買資產可以保值增值的慣性思維影響。長遠來看，未必持久。
前幾周，我們進行的關于疫情后購房需求變化的問卷中，就出現了21.93%的受訪者明顯打算放棄置業計劃，在全民收入進入下調階段，68.17%的受訪者由于疫情影響，購房預算發生了變化。
隨著全球新冠疫情仍存在較大的不確定性，需警惕疫情陰霾下的全球經濟危機“黑天鵝”。
