【門窗幕墻網(wǎng)】經(jīng)濟(jì)增長重要，還是房地產(chǎn)重要？

過去20年，房地產(chǎn)舊模式確實(shí)迎來了難得的黃金時代，但是現(xiàn)在樓市風(fēng)險越來越高，這個問題就變?yōu)槎x一。

2016年，我們提出“房住不炒”，房地產(chǎn)調(diào)控全方位升級。即便當(dāng)下，宏觀經(jīng)濟(jì)增長面臨壓力，最高領(lǐng)導(dǎo)會議仍然重申“房住不炒”，向市場傳遞出了清晰信號。

縱觀全球，房地產(chǎn)都是國民經(jīng)濟(jì)的支柱，為啥在我們這里就對立起來了呢？有沒有一種模式，把經(jīng)濟(jì)增長和房地產(chǎn)統(tǒng)一起來？

有。華夏幸福的“產(chǎn)業(yè)新城”模式。

實(shí)際上，華夏幸福已經(jīng)不是一家開發(fā)商，而是產(chǎn)業(yè)新城締造者。

舉個例子，2019年上半年，我國收緊房地產(chǎn)融資政策，很多房企融資途徑中斷，但是華夏幸福基本沒受影響。為什么？因?yàn)槿A夏幸福不是單純的開發(fā)商，更多的是為了幫產(chǎn)業(yè)新城引進(jìn)企業(yè)等服務(wù)，所以它的大部分債務(wù)都沒有被歸類為“房地產(chǎn)”，這個規(guī)模占比高達(dá)84％。

華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城模式，消除了經(jīng)濟(jì)增長和房地產(chǎn)發(fā)展之間的矛盾。蓋房子，誰都會。蓋了房子，沒有人住、沒有產(chǎn)業(yè)支撐，就容易淪為鬼城，資源浪費(fèi)。大學(xué)之大，不在教學(xué)樓；城市之強(qiáng)，也不在房地產(chǎn)。一個城市，最核心的就是，產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)在，從上海到衢州，幾乎所有的城市也都在大力度招商，引進(jìn)產(chǎn)業(yè)。

引進(jìn)產(chǎn)業(yè)，正是華夏幸福的強(qiáng)項(xiàng)。華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城的模式，就是為所開發(fā)區(qū)域提供綜合發(fā)展解決方案，包含城市提供整體規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及城市綜合配套等多種服務(wù)。

這種模式，利潤點(diǎn)更多，盈利回報持續(xù)性更強(qiáng)。2019年，華夏幸福也交出來一份漂亮的成績單。

5年復(fù)合增速高達(dá)32%業(yè)績亮點(diǎn)頻出！

2019年，房地產(chǎn)行業(yè)異常艱難，華夏幸福的財務(wù)數(shù)據(jù)卻逐漸好轉(zhuǎn)。

先看一下關(guān)鍵財務(wù)數(shù)據(jù)：

4月24日華夏幸福披露的2019年年報顯示，營業(yè)收入1052.10億元，同比增長25.6%；歸屬于上市公司股東的凈利潤146.12億元，同比增長24.4%，過去五年凈利潤年復(fù)合增長率達(dá)32.1%。

公司整體毛利率達(dá)43.7%，同比增加2.1個百分點(diǎn)；ROE為35.7%，同比增加0.5個百分點(diǎn)。現(xiàn)金分紅45.20億元，連續(xù)五年現(xiàn)金分紅占凈利潤比重不低于30%，穩(wěn)居行業(yè)領(lǐng)先地位，為股東提供高回報。

對于公司經(jīng)營來說，向財務(wù)報表上要業(yè)績，其實(shí)并不難，難的是，公司經(jīng)營質(zhì)量提升。

2019年，公司的銷售回款率由去年同期的46.2%，大幅躍升至今年的61.4%，經(jīng)營回款率提升顯著。

另外，公司銷售費(fèi)用占比下降0.45個百分點(diǎn)，管理費(fèi)用占比下降2.0個百分點(diǎn)，經(jīng)營質(zhì)量不斷提高。

經(jīng)營回款持續(xù)增長，回款率提升顯著，主要原因就是，公司下大力氣降費(fèi)增效，進(jìn)行了業(yè)務(wù)優(yōu)化、區(qū)域調(diào)整、項(xiàng)目整合，優(yōu)化公司治理結(jié)構(gòu)，經(jīng)營質(zhì)量顯著提高。

華夏幸福財報還有一個亮點(diǎn)就是，收入結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，環(huán)京項(xiàng)目占比進(jìn)一步下降，其他地區(qū)業(yè)務(wù)大幅提升。

根據(jù)公司財報，2019年，華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)園區(qū)結(jié)算收入額368.37億元，產(chǎn)業(yè)新城毛利潤占比52%。

其中，環(huán)京以外區(qū)域收入467.19億元，同比增長81.7%，占公司主營業(yè)務(wù)營業(yè)收入比例由30.8%提升至44.6%；環(huán)京以外區(qū)域銷售額為828.09億元，同比增長9.5%，占公司整體銷售額比例從去年同期的的46.5%提升至57.8%；銷售面積比重由上年的54.2%提升至63.7%。

環(huán)北京以外區(qū)域新增入園企業(yè)430家，新增簽約投資額1618.73億元，同比增長15.1%，占公司整體新增簽約投資額比重達(dá)到82.8%。

2019年，公司新獲取土地67.1%位于環(huán)京以外區(qū)域；其中，長三角區(qū)域達(dá)28.5%，將逐步為公司發(fā)展貢獻(xiàn)主要力量。

這說明兩個問題，第一、受到宏觀調(diào)控的房地產(chǎn)收入比重進(jìn)一步下降，不會因?yàn)槟膫€地區(qū)政策調(diào)整，極大影響公司業(yè)績，公司整體抗風(fēng)險能力更強(qiáng)。

第二、再一次證明，華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)可以在全國復(fù)制。產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)符合國家大力發(fā)展戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的政策，也因此更具增長潛力、可持續(xù)性更強(qiáng)，未來公司收入結(jié)構(gòu)還會進(jìn)一步優(yōu)化。

再創(chuàng)新高！產(chǎn)業(yè)新城模式大步向前！

華夏幸福財務(wù)報表上的靚麗業(yè)績，都是靠企業(yè)一個一個簽約換來的。

2019年，公司投資運(yùn)營的園區(qū)新增簽約入園企業(yè)545家，新增簽約投資額約為1956.13億元，同比增長17.8%，創(chuàng)歷史新高。

其中，環(huán)北京以外區(qū)域新增入園企業(yè)430家，新增簽約投資額1618.73億元；同比增長15.1%。

特別需要指出的是，2019年，嘉善產(chǎn)業(yè)新城入選2019浙江省高質(zhì)量發(fā)展優(yōu)秀案例。2020年，固安新型顯示產(chǎn)業(yè)基地被科技部火炬高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)中心批準(zhǔn)為國家火炬特色產(chǎn)業(yè)基地。

公司產(chǎn)業(yè)發(fā)展成效顯著，多個大項(xiàng)目簽約、落地、開工、投產(chǎn)，簽約投資額穩(wěn)步增加，多個產(chǎn)業(yè)集群規(guī)模化形成。

一方面，這說明公司20年積累的產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)與能力得到有效釋放，產(chǎn)業(yè)新城營商環(huán)境得到眾多企業(yè)與政府認(rèn)可。

另一方面，這也跟華夏幸福采取的經(jīng)驗(yàn)決策相關(guān)。

最大的變化是，在產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，華夏幸福開始發(fā)力新業(yè)務(wù)，在傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式基礎(chǔ)上，加速開拓輕資產(chǎn)模式。

北京麗澤項(xiàng)目是華夏幸福首個“輕資產(chǎn)”模式項(xiàng)目，大舉進(jìn)軍零售物業(yè)和寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，積極探索并布局康養(yǎng)、公共住房和科學(xué)社區(qū)等新型不動產(chǎn)領(lǐng)域。通過北京麗澤、武漢長江中心兩大標(biāo)桿項(xiàng)目進(jìn)入北京及華中片區(qū)核心圈層，開啟在核心都市圈內(nèi)新地域布局。

短短一年多時間里，華夏幸福新業(yè)務(wù)已經(jīng)迅速打開局面，摘牌武漢長江中心綜合體項(xiàng)目，成為公司首個從拿地開始，涵蓋開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營管理全周期的商業(yè)綜合體項(xiàng)目。布局深圳市坪山區(qū)碧嶺頂?shù)瘸鞘懈马?xiàng)目，成功被選定為城市更新前期服務(wù)商的項(xiàng)目8個，其中深圳6個，東莞2個，并繼續(xù)大力拓展新項(xiàng)目。

另一個重要舉措是，擴(kuò)大開放合作，充分調(diào)動資源，形成合力，干大事。

報告期內(nèi)，華夏幸福開放合作進(jìn)展迅速，其他開發(fā)商參與取地的產(chǎn)業(yè)新城從14個增長到31個，合作伙伴取地面積同比增長58%。產(chǎn)業(yè)新城配套學(xué)校在校生人數(shù)突破1.2萬人，商業(yè)運(yùn)營面積115萬平方米，運(yùn)營各類廠站數(shù)量44個，住宅物業(yè)管理戶數(shù)32萬戶，住宅物業(yè)管理面積4443萬平方米，城市運(yùn)營服務(wù)管理面積達(dá)6600萬平方米，城市運(yùn)營能力得到充分體現(xiàn)。

全是好地段這種模式才是未來！

房地產(chǎn)“白銀時代”，產(chǎn)業(yè)新城崛起。

報告期內(nèi)，國家和地方政策利好頻出，華夏幸福多地產(chǎn)業(yè)新城受益。未來，這種情況還將持續(xù)下去。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展也都有自己的規(guī)律，華夏幸福能做的就是，順?biāo)浦郏\上添花，這樣可以做到事半功倍。

2019年，華夏幸福加大取地，獲取土地成交金額較上年同期增長203.6%；公司新獲取土地規(guī)劃計容面積比上年同期增加88.7%，資源獲取力度提升，為公司后續(xù)發(fā)展積蓄能量。

這些土地都在哪里呢？全在聚焦國家重點(diǎn)發(fā)展的核心都市圈，比如京津冀、長三角、粵港澳、鄭州、武漢、成都等等。

公司聚焦核心都市圈，打造“3+3+N”布局。縱觀中國各大都市圈，經(jīng)濟(jì)發(fā)展排名靠前的（人口，GDP）前的都市圈中，華夏幸福均有業(yè)務(wù)布局。

這些區(qū)域集聚了全國最優(yōu)質(zhì)的人才、技術(shù)、資本等要素，具備較快的發(fā)展速度和較大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

房地產(chǎn)早已經(jīng)過了黃金時代，各地政府也會越來越明白“房住不炒”的真正含義，會加快出臺產(chǎn)業(yè)政策，這就意味著，華夏幸福聚焦核心都市圈的區(qū)域布局和產(chǎn)城融合的發(fā)展模式更加穩(wěn)健、可靠。