【門窗幕墻網】中國的新冠肺炎疫情逐步得到控制，全球依然面臨疫情擴散的壓力。在這樣的轉換過程中，新冠肺炎疫情給中國房地產行業帶來轉型的新特征和新動力。

疫情帶來的新變化

影響1：調整周期與疫情疊加，去化壓力增大

當前房地產業處于調整轉型階段，疊加新冠肺炎疫情影響之后，房地產行業的去化壓力明顯加大。從趨勢看，2015年到現在，房屋的新開工面積呈現穩步上升趨勢，而商品房的銷售面積從2017年到現在穩中趨跌。截至2019年12月份，全國商品住宅開工的庫存在29.4億平方米左右，平均的去化周期在23.5個月，與2017年年中水平接近。在疫情影響下，房地產銷售受阻，去化壓力進一步增大。

影響2：房地產企業負債處于歷史高位，現金流壓力增大

2018年，中國房地產開發企業負債累計高達67萬億元，負債率接近80%，達到歷史最高位。目前中國房地產企業的運作模型依舊呈現高杠桿驅動、快速銷售回款的特點。受到疫情沖擊，很多城市的房地產企業銷售回款受到明顯影響，債務陸續到期，使得現金流壓力增大。2019年全國有528家房地產企業發布破產公告，2020年1-2月，全國申請破產的房地產企業累計已超過100家。按照目前的頻率，2020年破產的開發商預計會達到600-700家。疫情的發展，使得房地產企業的交易節奏和現金流安排被打亂，加速了洗牌。預計2020年房地產行業洗牌的力度相較于2019年會更大。

影響3：疫情嚴重影響成交量，恢復緩慢

如果不考慮春節因素，本次疫情對房地產業成交量的影響非常明顯。一手房方面，因疫情在短期內急速蔓延，60余個省市下發通知，明確要求暫停售樓處銷售活動，售樓處被迫關閉。項目現場銷售活動的“停擺”，使得超過95%的城市新增房源遭遇“零供應”，一手房成交量“陡峭”下降。由于三四線城市交易的支撐，2月第三周成交量開始出現小量回升，但與疫情之前的成交量相比仍然顯現出巨大的落差。二手房方面，2月市場成交量連續3周幾乎“零成交”，第四周以北京、上海、成都、大連等城市為主開始出現回升，但較2019年節后同期下降94.5%，依舊處于成交比較低迷的狀態。下一步的發展有待于新冠肺炎疫情逐步得到控制之后，如何穩步恢復市場交易的活躍度。

影響4：房企現金流短期受阻，償債壓力明顯上升

根據相關研究機構的測算，2020年房企境內債券到期5902億元，海外發債到期2136億元，房地產信托到期6544億元，合計約1.46萬億元，較2019年實際到期值增長19%。2月到期金額為672億元，3月到期金額增至1240億元，逐月上升，7月到期值達到峰值1490億元。以某大型房地產企業為例，2020年2-6月到期債權余額為124億元，經營性現金流為-456億元?？傮w上來看，如果房地產的銷售不能在疫情逐步得到控制之后實現迅速回款，現金流的受阻對房企的沖擊是不言而喻的。

疫情推動交易規則的變化與行業格局的重塑

新冠肺炎疫情使得整個市場出現深刻的變化，這些變化不僅僅是數量層面的，而且也會推動原來的交易規則與交易習慣發生改變，并最終重塑整個行業的格局。可以看到，在疫情影響之下，房地產市場逐漸從賣方市場向買方市場轉變、從線下交易向線上交易轉變，這使得可供消費者選擇的樣本增多、交易時間拉長，同時增加了信息的透明度，有利于消費者進行比較與選擇，這使得整個交易規則有可能會出現一些重大變化。具體來看，主要分為三點。

第一，無理由退房有望逐步成為新規則。網上交易的電商行業在確立了“7天無理由退換”規則之后，整個行業取得了爆炸式發展。所以對于房地產行業而言，如果能夠確立“無理由退房”這個新的規則，那么有可能就會成為行業的新標準。在這樣的新標準下，能夠有效刺激線上房地產交易的活躍度。與此同時，一些產品能力、服務能力、信息提供能力、專業研究支持能力等方面比較差的企業將被淘汰。

第二，線上最大化效應使交易流程縮短、透明度提升。銷售模式從線下轉到線上，促進了房地產交易的技術融合，促使線上售房模式產生一套完整的住房產品指標。這將幫助消費者、開發商與中介之間達成交易，并在與消費者的互動中形成新的行業標準。但在轉換過程中，行業標準尚未確立，可能會出現一些局部欺詐等損害消費者利益的事情發生，這將會共同推動新的交易規則的產生和交易流程的透明化，縮短交易流程，提高交易效率，使得新的行業標準逐步產生。

第三，售前流程帶動全流程精細化。線上銷售客觀上帶來的是大量交易前、交易中、交易后的信息虛擬化，要求房產銷售人員要在售前做大量功課，完善售前流程。隨著線上銷售的深入開展，售前還會向更加精細化的方向發展，帶動售后流程精細化。流程的分化、細化將會激發一些新業態和行業新物種的出現。新的訴求會帶來新的需求，這是線下到線上透明化交易轉換過程中產生的巨大轉變。

積極施策，共促市場持續健康發展

第一，要因企施策出臺紓困政策，降低企業資金和債務風險。針對企業因銷售受阻和開復工延遲帶來的現金流壓力，整合目前已經推出的散點式紓困政策，如延長納稅期限、信貸支持、稅費減免、租金減免等，形成一組紓困政策包。具體到不同的企業類型需要區別對待，尤其是加強對中小企業的扶持力度，防范不良破產風險，保持市場穩定。

第二，要適度定向寬松，保障交易市場穩定和持續發展。中國“房住不炒”的樓市調整已經取得初步成效，但在疫情影響下，仍需因時制宜，特別是這次疫情中暴露出的城市化短板，需要進行定向的寬松支持，來保障交易市場穩定、技術平穩運行和持續發展。有些城市已經采取了初步措施，如蘇州取消房地產封頂銷售、現房銷售限制，駐馬店將公積金貸首付降至20%，并提供賣房補貼等。未來可考慮因人施策，針對重點人群降低購房門檻、首付比例和貸款利率，同時因城施策。

第三，要迎接線上化趨勢，鼓勵新業態發展。如果疫情再持續一段時間，那些不能適應新轉變的企業可能會被淘汰，對線上化趨勢的適應能力和把握能力將成為影響開發商洗牌的一大新要素。因此，需要鼓勵線上業態發展，加強對線上化技術支持企業、線上化項目的政策補貼和扶持力度。對于疫情下產生的新合作方式、新經營方式要予以一定支持。

第四，要適時推出行業標準和規范，推動市場秩序健康發展。疫情下房地產市場呈現復雜化趨勢，一方面新的交易方式會大量出現；另一方面擾亂市場秩序的亂象也會出現。這種情況下，需要相關部門與行業協會適應線上化，適時推出并完善新的行業標準和市場規范，推動市場秩序的健康發展。目前已有部分城市開始出臺市場規范類政策，如廣州已發布關于規范商品房銷售現場信息公示的通知。從這一點上來看，疫情既是行業面臨的一大挑戰，也是行業向好的一大機會。