【門窗幕墻網(wǎng)】疫情影響疊加償債壓力，融資窗口期的到來，對于房企頗有久旱逢甘霖的意味。

房企正在發(fā)債“搶錢”，近兩月超短期融資券成為房企高頻次使用的融資工具。3月10日，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司(001979.SZ，下稱“招商蛇口”)發(fā)布公告稱，公司成功發(fā)行20億元中期票據(jù)和19億元超短期融資券；3月6日，據(jù)上清所披露，珠江實業(yè)開發(fā)股份有限公司(600684.SH，下稱“珠江實業(yè)”)擬發(fā)行15億元超短期融資券(疫情防控債)，債券發(fā)行期限90天。

Wind統(tǒng)計顯示，截至3月6日，房企今年發(fā)行包含一般短期融資券、超短期融資債券在內(nèi)的短期融資券產(chǎn)品共計37只，發(fā)行金額為254.50億元，相當(dāng)于2019年全年的三分之一。

針對疫情是否對現(xiàn)金流造成壓力、房企融資計劃等問題，《中國經(jīng)營報》記者分別采訪了招商蛇口、中天金融集團(tuán)股份有限公司(000540.SZ，下稱“中天金融”)和珠江實業(yè)的相關(guān)負(fù)責(zé)人，其中招商蛇口方面表示，公司目前各類融資渠道暢通，同時也在本次疫情后尋找新的機(jī)會提供充足資金保障。截至發(fā)稿時，中天金融、珠江實業(yè)方面暫未回復(fù)。

“窗口期”房企密集發(fā)債

疫情沖擊房企現(xiàn)金流，房企通過密集發(fā)行短債打響了“防衛(wèi)戰(zhàn)”。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2020年1~2月，國內(nèi)房企債券融資159筆，規(guī)模達(dá)到2484億元，同比上升36%，這個數(shù)據(jù)僅次于2018年，為六年來次高。從3月以來的發(fā)債情況來看，房企的發(fā)債仍處于高潮階段。

梳理各家房企的發(fā)債動作，可以發(fā)現(xiàn)短期融資債、境內(nèi)公司債、境外美元債的發(fā)行成為房企發(fā)債的主要選擇，不僅融資規(guī)模出現(xiàn)大幅度增長，高評級的規(guī)模性房企在融資成本上優(yōu)勢更加明顯，部分超短期融資券的票面利率僅為2.58%。

“當(dāng)前確實是房企融資的‘窗口期’。”佳兆業(yè)首席戰(zhàn)略官劉策告訴記者，“首先，第一季度受疫情影響，房企為了保持現(xiàn)金流穩(wěn)定，有動力去加大融資；從政府層面來講，在經(jīng)濟(jì)下行的壓力下，房地產(chǎn)對于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)有積極作用，會希望房地產(chǎn)有個比較寬松的融資環(huán)境；對于金融機(jī)構(gòu)而言，房企也是穩(wěn)定的貸款對象。”

房企當(dāng)前發(fā)債的主要目的仍然是借新還舊。

公開信息顯示，3月9日，上海清算所發(fā)布中天金融集團(tuán)股份有限公司2020年度第一期中期票據(jù)募集說明書。指出募集資金中的15億元用于償還即將到期的15中天城投MTN001、17中天城投MTN001、17中天金融MTN002本金。

3月6日，招商蛇口成功發(fā)行2020年度第一期中期票據(jù)。其中品種一發(fā)行金額13億元，品種二發(fā)行金額7億元，發(fā)行利率分別為3.00%、3.30%。公告顯示，本次中期票據(jù)募集資金具體用于償還3月13日到期的“17招商蛇口MTN001”20億元債券。

同樣于3月6日，招商蛇口成功發(fā)行2020年度第三期超短期融資券，實際發(fā)行總額19億元，發(fā)行利率2.56%，期限200日。

3月6日，據(jù)上清所披露，珠江實業(yè)擬發(fā)行15億元超短期融資券(疫情防控債)，債券發(fā)行期限90天，其中1.5億元用于補(bǔ)充因防控疫情等原因而支出的流動資金；13.5億元用于補(bǔ)充施工總承包與工程服務(wù)、物業(yè)經(jīng)營管理及旅游酒店等非房業(yè)務(wù)板塊所需營運(yùn)資金。

在動輒幾十上百億元的公司債面前，十幾億元規(guī)模的超短期融資券似乎不顯眼，但值得注意的是，超短期融資券卻成為房企疫情期間高頻使用的一款融資工具。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，僅3月份以來，招商蛇口、華僑城A、越秀集團(tuán)、金地集團(tuán)、濱江集團(tuán)等十余家房企在上海清算所公示其新一輪的超短期融資券發(fā)行計劃。

成本低、容易發(fā)行是超短期融資券的優(yōu)勢，也成為房企紓解短期資金壓力的首選。

數(shù)據(jù)顯示，2019年2月份，超短期融資券發(fā)行119宗，發(fā)行面值總額1221.8億元。2020年在這兩個數(shù)值上分別同比增長188.24%及226.94%。而反觀中期票據(jù)等卻僅輕微增長，其中中期票據(jù)分別同比增長53.97%及19.32%。

“短期看，目前是房企的一個融資‘窗口期’，但是當(dāng)前‘房住不炒’基調(diào)沒有改變。”中南財經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長盤和林指出，“疫情影響了房企資金回籠和資金周轉(zhuǎn)，尤其是資金實力本就不雄厚的房企，資金鏈將面臨巨大壓力。”

疫情沖擊疊加償債壓力

對房企而言，最大的回籠資金手段是銷售，但受疫情影響，今年以來，各房企銷售回款業(yè)績普遍下滑，且幅度不低。

克而瑞地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，受疫情影響，2月份百強(qiáng)房企實現(xiàn)全口徑銷售金額3243.3億元，環(huán)比降低43.8%，同比降低37.9%。其中，超八成的百強(qiáng)房企在2月份單月和前兩個月的銷售累計業(yè)績中，呈現(xiàn)同比雙降。

“對房企而言，此次因疫情導(dǎo)致的樓市銷售乏力，無疑會加大房企的現(xiàn)金流壓力，今年部分城市的小陽春或不及去年，預(yù)計樓市熱度會延遲至第二季度。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波指出，以招商蛇口為例，2020年2月，實現(xiàn)簽約銷售金額25.31億元，同比減少69.52%。2020年1~2月，公司累計實現(xiàn)簽約銷售面積55.27萬平方米，同比減少42.16%；累計實現(xiàn)簽約銷售金額144.29億元，同比減少28.18%。

疫情之下人們足不出戶，房企銷售也受到不小影響。招商蛇口相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，“公司的線上服務(wù)平臺已上架全國8大區(qū)域的150多個品質(zhì)樓盤，推出線上看房服務(wù)、網(wǎng)上認(rèn)購福利及‘無理由退房’等優(yōu)惠政策；此外，針對園區(qū)、寫字樓等持有型物業(yè)的客戶招商和運(yùn)營服務(wù)，也在積極推進(jìn)服務(wù)線上化。”

招商蛇口3月4日發(fā)布的超短期融資券募集說明書指出，存在一定的短期償債風(fēng)險，指出2016年、2017年、2018年及2019年3月，發(fā)行人短期借款余額分別為44.43億元、167.68億元、167.40億元和193.36億元，占負(fù)債總額的比例分別為2.57%、6.99%、5.33%和5.92%，總體呈現(xiàn)上升趨勢。

據(jù)2019年中期財報，綜合銀行借款等全部有息負(fù)債，招商蛇口近兩年的有息負(fù)債總額為729.83億元，占全部有息負(fù)債的56.66%，償債壓力集中在2020~2021年。

去化受阻的同時償債壓力上升，招商蛇口相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，公司目前在公開市場、銀行業(yè)等各類融資渠道暢順，并保有充足的可用額度，為應(yīng)對疫情影響打下財務(wù)基礎(chǔ)，同時也為在本次疫情后尋找、抓住新的發(fā)展機(jī)會提供充足的資金保障。

政策下調(diào)整融資思路

根據(jù)平安證券研究所發(fā)布的數(shù)據(jù)，2020年房企到期債務(wù)合計高達(dá)約1.46萬億元，較2019年實際到期值增長19.4%。且從單月數(shù)據(jù)來看，今年房企到期債務(wù)額將從2月開始逐漸攀升并在7月達(dá)到峰值1490億元。

2月24日，中國人民銀行召開會議，要求從政策措施、完善金融支持方式、提供專項信貸額度等方面做好疫情防控以及金融支持經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展工作。房企融資成為備受關(guān)注的問題。

近期，財政部以及銀保監(jiān)會等部門接連發(fā)聲，強(qiáng)調(diào)要落實房地產(chǎn)長期管理機(jī)制，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。

住建部在2月26日發(fā)文稱，要加快推動銀企合作，鼓勵商業(yè)銀行對信用評定優(yōu)良的企業(yè)，在授信額度、質(zhì)押融資、貸款利率等方面給予支持，有效降低企業(yè)融資成本；另外，發(fā)改委也聯(lián)合相關(guān)部門推出“疫情防控債”。總體來看，房企發(fā)債政策環(huán)境相比前兩年，偏向?qū)捤伞?/p>

劉策指出，在銷售基本處于冰凍狀態(tài)下，保障房企現(xiàn)金流穩(wěn)定可以有很多措施，通盤考慮投資、融資、開發(fā)、銷售全開發(fā)鏈環(huán)節(jié)，達(dá)到經(jīng)營一盤棋，穩(wěn)定現(xiàn)金流。

此外，也可以充分利用各地減費(fèi)降稅、緩交員工社保公積金等政策，多渠道實現(xiàn)開源節(jié)流，保障現(xiàn)金流穩(wěn)定。

近期房企融資的另一個顯著特征，是頻繁發(fā)行境外短債。據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計，今年1月份就累計發(fā)行了43筆美元債。

據(jù)不完全統(tǒng)計，今年來榮盛發(fā)展、建業(yè)地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、佳兆業(yè)等，發(fā)行利率在4.8%~8.75%，利率最高的是中梁控股和榮盛發(fā)展的8.75%，但沒有一家融資成本超過10%。在過去，對中小房企而言這是常態(tài)。

時代中國董事會主席岑釗雄也指出，“今年新的融資安排會置換原來舊的借款，會帶來利率的下降。估計2020年平均利率下降到7%以下的水平。”

2019年7月12日，國家發(fā)改委發(fā)布了《關(guān)于對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知》，對房企海外發(fā)債加強(qiáng)約束，新融資只能用于置換一年內(nèi)到期之中長期海外債務(wù)。

盤和林指出，在過去幾年，短期境外債由于受國家管控少、融資門檻低，對緩解房企流動性約束具有重要的作用，因而在國內(nèi)融資渠道收緊的情況下，成為房企追捧的重要融資渠道。但是由于其融資成本相對較高，且償債成本受匯率、政策等其他因素影響較大，因此存在著違約風(fēng)險。