【門窗幕墻網(wǎng)】12月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2019年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師孔鵬在解讀中指出：一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比各有漲跌，二三線城市漲幅與上月相同或回落；一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅略有擴大，二三線城市漲幅分別連續(xù)7個月和8個月相同或回落。

房價變動中，那些“冒尖”的城市

分具體城市看，在4個一線城市，據(jù)初步測算，11月，新房銷售價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.5個百分點。其中，北京、上海和深圳環(huán)比分別上漲1.7%、0.3%和0.2%，廣州下降0.5%。11月，二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中，北京和廣州分別下降0.4%和0.2%，上海持平，深圳上漲1.4%。

在新房銷售價格指數(shù)環(huán)比上漲方面，11月，漲幅達到或超過1%的城市共9個，銀川和唐山環(huán)比漲幅并列第一，均為1.9%。其余7城分別是北京、錦州、呼和浩特、西寧、蘭州、長春、秦皇島。

值得注意的是，在新房價漲的9城中，北京是唯一二手房價格指數(shù)環(huán)比下跌的城市，跌幅為0.4%，并且是連續(xù)5個月環(huán)比下跌。此外，北京也是唯一新房價格指數(shù)環(huán)比漲幅超過1%的一線城市，漲幅為1.7%，在70城中位列第三。

在二手房銷售價格指數(shù)環(huán)比上漲方面，漲幅達到或超過1%的城市共6個，唐山以1.8%的漲幅位列第一，其余5城分別是哈爾濱、深圳、沈陽、西寧、丹東。

在二手房價漲的6城中，深圳是唯一二手房價格指數(shù)環(huán)比漲幅超過1%的一線城市，漲幅為1.4%，在70城中位列第三。

新房和二手房價格指數(shù)均環(huán)比上漲超過1%的城市有兩座，分別是唐山和西寧。其中，無論新房還是二手房，唐山環(huán)比漲幅均排行第一。新房和二手房價格指數(shù)環(huán)比均上漲的城市共29座，深圳是其中唯一的一線城市。

在房價指數(shù)下跌方面，新房價格指數(shù)環(huán)比下降最大的城市是烏魯木齊，跌幅為0.9%；二手房價格指數(shù)環(huán)比下降最大的城市是韶關(guān)，跌幅亦為0.9%。

新房和二手房價格指數(shù)環(huán)比均下跌的城市共20座。廣州是其中唯一的一線城市，其新房和二手房價格分別下跌0.5%和0.2%。

孔鵬在對相關(guān)數(shù)據(jù)進行解讀時指出：“初步測算，11月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲4.9%和1.0%，漲幅比上月分別擴大0.2和0.5個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲7.9%和3.9%，漲幅比上月分別回落0.8和0.5個百分點，均連續(xù)7個月回落。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲7.0%和4.1%，漲幅比上月分別回落0.7和0.5個百分點，均連續(xù)8個月相同或回落。”

關(guān)于房價數(shù)據(jù)的爭議

每逢國家統(tǒng)計局公布月度房價變動數(shù)據(jù)，均會引發(fā)業(yè)內(nèi)的高度關(guān)注，也難免會有些爭論。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，在樓市下行周期內(nèi)，大部分城市之前的新建住宅限制簽約房源逐漸釋放，使得統(tǒng)計口徑為網(wǎng)簽價格的新房數(shù)據(jù)依然上行，新房價格指數(shù)會存在一定滯后性，這可能會導(dǎo)致一些城市新房和二手房房價分化。例如，北京二手房價格下跌0.4%，但新房價格指數(shù)環(huán)比上漲達到1.7%，這一價格分化可能會跟實際感受有些偏差。

國家統(tǒng)計局在公布相關(guān)數(shù)據(jù)時，也闡明了調(diào)查方法：新建商品住宅銷售價格、面積、金額等資料直接采用當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)；二手住宅銷售價格調(diào)查為非全面調(diào)查，采用重點調(diào)查和典型調(diào)查相結(jié)合的方法，按照房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)上報、房地產(chǎn)管理部門提供與調(diào)查員實地采價相結(jié)合的方式收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

張大偉認為，由于二手房價格結(jié)合了實地調(diào)查，所以更能反映實時的市場情況。

而在北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池看來，這種現(xiàn)象很正常，“一方面，人們對市場的主觀感受基于自己掌握的個別市場情況的認知，而統(tǒng)計數(shù)據(jù)是整個市場情況的平均值。另一方面，平均數(shù)的計算與所統(tǒng)計房屋的結(jié)構(gòu)密切相關(guān)，正如我們所說，保障房數(shù)量多了，則均價會下降；郊區(qū)的房子供應(yīng)增加，房價也會得到平抑。”

在趙秀池看來：“新房價格目前受限價政策影響，不能完全真實地反應(yīng)市場價格；二手房市場沒有政府干預(yù)，統(tǒng)計的房價水平更客觀。”

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英也提到：“新房市場受市場網(wǎng)簽備案影響，當(dāng)月成交的房源有可能在下個月或者更久的未來才能進行網(wǎng)簽備案，所以出現(xiàn)人們對市場的主觀感受與統(tǒng)計數(shù)據(jù)不完全匹配的現(xiàn)象。”

專家：2019年有望創(chuàng)下16萬億元房地產(chǎn)年度銷售紀錄

70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況的統(tǒng)計數(shù)據(jù)公布的同日，國家統(tǒng)計局還公布了2019年1—11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。

諸葛找房副總裁苑承建對此點評說：“全國商品房銷售面積連續(xù)兩個月上漲，1-11月累計增速達到0.2%，比上月提升0.1個百分點。三季度以來一些城市因城施策對調(diào)控政策進行了微調(diào)，初見成效，三季度以來部分地區(qū)的以價換量策略也進一步提振了市場信心，特別是在東部地區(qū)。而西部、東北區(qū)域保持平穩(wěn)，中部地區(qū)市場出現(xiàn)降溫跡象。

“市場預(yù)期偏冷，再加上逐步進入施工淡季，開發(fā)企業(yè)融資環(huán)境趨緊等因素，房屋新開工面積增速進一步回落1.4個百分點至8.6%，房屋施工面積增速也回落0.3個百分點，帶動1-11月份全國開發(fā)投資增速較上月回落0.1個百分點至10.2%，延續(xù)年初以來的增速下滑趨勢。

“從到位資金情況來看，房企融資環(huán)境依舊趨緊，國內(nèi)貸款僅增長5.5%，增速回落2.4個百分點，自籌資金增速僅為3.7%。房企到位資金仍舊主要依靠銷售回款，得益于目前全國商品房銷售穩(wěn)定增長，定金及預(yù)付款增長10%，個人按揭貸款增長13.9%。房企資金面雖然趨緊，但是仍較為充足。”

張大偉分析：“按照數(shù)據(jù)測算，2019年全年市場成交超過15萬億元成為定局，全年有望創(chuàng)造接近16萬億元的房地產(chǎn)年度銷售紀錄。但投資放緩，市場下調(diào)跡象逐漸顯現(xiàn)，房企資金鏈有所吃緊。雖然當(dāng)前全國房價上行城市依然占主流，但市場已經(jīng)出現(xiàn)了逐漸平穩(wěn)的跡象，除了深圳相對活躍外，大部分市場均有下調(diào)表現(xiàn)，除少數(shù)熱點剛需項目外，去化率快速下行。”

張大偉認為，房地產(chǎn)調(diào)控最嚴格的時候已經(jīng)過去，“但在‘房住不炒’的框架內(nèi)，政策寬松幅度有限，未來樓市會在年銷售15萬億元到16萬億元周圍波動。‘房住不炒’也代表了未來政策將繼續(xù)打擊投機，保護真實居住需求。”

趙秀池則認為，“房住不炒”的定位不會改變，但在我國城市化進程加速過程中，應(yīng)進一步發(fā)揮房地產(chǎn)對城鎮(zhèn)化建設(shè)的積極作用，從居業(yè)聯(lián)動、職住均衡、供求平衡、宜居宜業(yè)角度去調(diào)控房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)市場。

她預(yù)測：明年各地的房地產(chǎn)投資還會根據(jù)各自的‘十三五’規(guī)劃安排。“從源頭上做好城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、房地產(chǎn)規(guī)劃，至關(guān)重要。從供求平衡、產(chǎn)城均衡角度去進行規(guī)劃設(shè)計，才能真正滿足人們宜居宜業(yè)對房地產(chǎn)的需要，實現(xiàn)讓規(guī)劃一把尺子量到底，也才不會出現(xiàn)朝令夕改，從而穩(wěn)定人們的預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。”