【門(mén)窗幕墻網(wǎng)】近日，一個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)刷屏的報(bào)道是：據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，截至11月20日，房地產(chǎn)開(kāi)放商的破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)高達(dá)446家，平均每天就有1.5家房地產(chǎn)企業(yè)倒地破產(chǎn)，創(chuàng)下歷史記錄。多家媒體解讀為“從觸目驚心的房產(chǎn)數(shù)據(jù)上看，房產(chǎn)行業(yè)或許已經(jīng)不再景氣了”，甚至有些報(bào)道根據(jù)馬光遠(yuǎn)-“未來(lái)中國(guó)將只有20%的開(kāi)發(fā)商活下來(lái)，80%的開(kāi)發(fā)商都會(huì)死掉！”這個(gè)觀點(diǎn)，夸張地推算出，今年還有8000多家房地產(chǎn)企業(yè)倒閉。大勢(shì)如何？

此外，各地相繼出臺(tái)“100%精裝修”政策，即2020年全面實(shí)現(xiàn)100%精裝配套的目標(biāo)。現(xiàn)北京、上海、浙江、廣東、江蘇、山東、四川、海南、湖南、河南等地已紛紛出臺(tái)鼓勵(lì)新建房全裝修成品交房的相關(guān)政策，全裝修樓盤(pán)占比達(dá)到50%以上，精裝房全面上位，對(duì)下游家居建材家裝業(yè)有何影響呢？

下面讓我們一起來(lái)探討一下，446家房企破產(chǎn)、精裝房全面上位，上游的裂變會(huì)對(duì)下游家居建材家裝業(yè)產(chǎn)生什么樣的影響？

446家房企破產(chǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)如何？

說(shuō)起房產(chǎn)企業(yè)，一些頭部品牌，比如碧桂園、恒大、萬(wàn)科、保利等我們基本都耳熟能詳，但其實(shí)在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超乎我們的想象，根據(jù)2018年全國(guó)工商局的統(tǒng)計(jì)，在工商局注冊(cè)登記的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一共9.7萬(wàn)個(gè)，中國(guó)5億多的城市戶籍人口加3億左右外來(lái)的農(nóng)民工形成的常住人口，整個(gè)是八點(diǎn)幾億。八億多城市常住人口有九萬(wàn)多個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，數(shù)量如此巨大的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商定然是不符合目前的市場(chǎng)發(fā)展的。

那房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)閉破產(chǎn)這種每年都發(fā)生的稀松平常之事，為什么今年引發(fā)了大家巨大的關(guān)注？在范居士看來(lái)，在市場(chǎng)下行的情況下，任何風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)引發(fā)市場(chǎng)的過(guò)度解讀，不僅僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)。

事實(shí)上，即使在房?jī)r(jià)大漲的年份，房地產(chǎn)企業(yè)每年破產(chǎn)關(guān)閉的數(shù)量也在300家左右，這其中不乏一些頭部品牌的子公司，所以兼并重組，整合資源是房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)一直在發(fā)生，且還會(huì)持續(xù)發(fā)生的事，并且未來(lái)房產(chǎn)企業(yè)宣布破產(chǎn)的數(shù)量還會(huì)日益增加。今年相對(duì)于2018年同期，房地產(chǎn)企業(yè)倒閉的數(shù)量是有所上升，但總體而言，仍然屬于正常范疇。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)閉的情況很多，有些是空殼公司，主動(dòng)關(guān)閉，有些是被重組，有些是項(xiàng)目爛尾，真正經(jīng)營(yíng)困難倒閉的并不多。

因此，不能因?yàn)榻衲暧?00多家房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，就據(jù)此認(rèn)為房地產(chǎn)的寒冬到了，相反這對(duì)房產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)或許是一件好事，因?yàn)檫@會(huì)促進(jìn)房產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化，而當(dāng)房產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化后，再出現(xiàn)的就只有良性競(jìng)爭(zhēng)。一個(gè)行業(yè)發(fā)展到平穩(wěn)階段，告別高速增長(zhǎng)之后，行業(yè)的洗牌和兼并重組將成為行業(yè)進(jìn)行自我調(diào)整的主要方式。

雖然房產(chǎn)政策不斷在加緊，但一手房的成交率并沒(méi)有我們想象中的糟糕，因?yàn)殡m然房子對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)只是一件“商品”，但對(duì)我們老百姓來(lái)講確是一件“必需品”。此外當(dāng)中小企業(yè)由于資金、銷售等問(wèn)題接連倒下時(shí)，頭部品牌依然在穩(wěn)健發(fā)展，所以對(duì)于家居廠商來(lái)說(shuō)這并不是一件壞事，因?yàn)楫?dāng)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)一系列的并購(gòu)重組后，會(huì)出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的局面，這對(duì)于房產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)不是“寒冬到來(lái)”，而是“黎明將至”。

春去春又來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)如是，家居建材家裝市場(chǎng)亦如是。

精裝房全面上位，家居建材家裝市場(chǎng)情況如何？

據(jù)奧維云網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2019上半年全國(guó)共有574家開(kāi)發(fā)商、開(kāi)盤(pán)1448個(gè)精裝修/全裝修商品住宅項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目增速分別是42%、28%。其中，新增的精裝房開(kāi)發(fā)商快速提升，在574家開(kāi)發(fā)商里，428家是2016年以來(lái)首次有精裝修/全裝修項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，去年同期是309家，同比增長(zhǎng)38.5%。新增開(kāi)發(fā)商推的項(xiàng)目也不少，一共推了440個(gè)項(xiàng)目，差不多32萬(wàn)套精裝住宅。

以往做精裝房的，主要是前10強(qiáng)或前100強(qiáng)開(kāi)發(fā)商，不過(guò)，現(xiàn)在很多中小開(kāi)發(fā)商，100強(qiáng)以外的房企也在推精裝住宅，增長(zhǎng)速度非?？臁１热缟习肽?，TOP10開(kāi)發(fā)商的精裝住宅開(kāi)盤(pán)量接近56萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)2.9%，市場(chǎng)占比超43%。而非50強(qiáng)及非100強(qiáng)開(kāi)發(fā)商的精裝住宅，增速高達(dá)70%、32%，光看這個(gè)增長(zhǎng)速度，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了前10強(qiáng)房企。

毋庸置疑的是精裝房已經(jīng)全面上位，在此趨勢(shì)下，家居建材家裝市場(chǎng)情況如何呢？

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，2019上半年，精裝房的部品情況如下：建材、衛(wèi)浴與廚房部品配置率很高，已經(jīng)上升到96%，比如戶內(nèi)門(mén)、瓷磚、木地板、開(kāi)關(guān)插座、坐便器、衛(wèi)浴五金、洗面盆、浴室柜、櫥柜、廚房水槽等。

其次，電器的配置率也很高，比如煙機(jī)、灶具配置率，高達(dá)95%。智能家居的配置率，77%，增幅做到了36%；比如智能門(mén)鎖、智能安防的需求量很大，上半年配置率高達(dá)49.7%、64.4%，配置量分別是64萬(wàn)套、83萬(wàn)套，同比增速都超過(guò)66%。

此外，智能晾衣架增長(zhǎng)非?？欤蔀榻衲甑谋?。去年全年共有4家開(kāi)發(fā)商的16個(gè)項(xiàng)目配套了智能晾衣架，而今年上半年就達(dá)到6家開(kāi)發(fā)商的19個(gè)項(xiàng)目，配套量2.2萬(wàn)套，增幅超10倍。

與此同時(shí)，洗碗機(jī)延續(xù)去年的高增長(zhǎng)，熱水器的需求仍在大幅度增長(zhǎng)，這兩類產(chǎn)品的增速都在100%左右。另外，冰箱、新風(fēng)、洗碗機(jī)、凈水器等產(chǎn)品的配置增速，都在20%以上。

由此可見(jiàn)，一方面精裝房的交付量還會(huì)增加，所占新建商品住宅的比例將繼續(xù)上升。同時(shí)這種現(xiàn)象會(huì)從一二線城市向三四線城市滲透，未來(lái)消費(fèi)者會(huì)發(fā)現(xiàn)交房的小區(qū)，大多是精裝房，地面、墻面、衛(wèi)浴間、廚房等都已經(jīng)搞定了，中小型的建材商的市場(chǎng)將大幅度縮減（指新房市場(chǎng)）。

另一方面，精裝房的配套部品種類在擴(kuò)大，以前主要是涂料、地板、瓷磚、櫥柜、衛(wèi)浴潔具、門(mén)窗，現(xiàn)在增加了智能家居、凈水器等，此外部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己也在實(shí)施拎包入住戰(zhàn)略，旗下的裝修公司接單，自行打造供應(yīng)鏈，與家居建材企業(yè)進(jìn)行合作，實(shí)現(xiàn)拎包入住。

基于此，對(duì)于家居建材家裝企業(yè)而言，如果搞不定工程訂單，市場(chǎng)份額將會(huì)減少許多，而沒(méi)有能力做工程業(yè)務(wù)的中小型企業(yè)，將失去精裝配套訂單，必須選擇深挖零售市場(chǎng)，拿下存量房市場(chǎng)。

總的來(lái)說(shuō)，精裝房交付繼續(xù)增加，工程訂單需求繼續(xù)增加，零售市場(chǎng)向存量房轉(zhuǎn)移。

上游的裂變會(huì)對(duì)家居建材家裝業(yè)產(chǎn)生什么樣的影響？

不可否認(rèn)的是，房產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況與家居行業(yè)息息相關(guān)，面對(duì)現(xiàn)階段的房產(chǎn)行業(yè)時(shí)，家居行業(yè)不可避免的會(huì)受到一些波及——

對(duì)于家居企業(yè)：精裝房對(duì)非標(biāo)的全屋定制產(chǎn)品影響不大，反倒是正面積極的影響。

此前，多家投資機(jī)構(gòu)對(duì)包括索菲亞、尚品宅配等定制家居調(diào)研。尚品宅配稱，精裝房會(huì)是一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的趨勢(shì)，對(duì)櫥衣柜標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品影響更大，而非標(biāo)的全屋定制產(chǎn)品，因?yàn)橄M(fèi)者有不同的空間需求，無(wú)法提前預(yù)設(shè)，最終要由定制家居企業(yè)來(lái)完成。

與尚品宅配的樂(lè)觀不同，索菲亞則在回復(fù)大宗渠道增速緩慢時(shí)表示，衣柜精裝修滲透率較低，市場(chǎng)容量也相對(duì)較小。索菲亞目前只和高端樓盤(pán)合作，還擔(dān)心貨款難收回，整體增速也就不快。

無(wú)論是尚品宅配對(duì)精裝房市場(chǎng)歡迎，還是索菲亞對(duì)精裝房市場(chǎng)中房開(kāi)商的合作不感冒，其實(shí)都反映了定制家居行業(yè)對(duì)精裝房形勢(shì)下對(duì)定制家居品類的影響有限，非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品、個(gè)性化需求成為定制家居品類能夠獨(dú)善其身的最大基礎(chǔ)。

對(duì)于建材家裝行業(yè)：全裝修和精裝房的推廣使得建筑、裝修、建材等行業(yè)都開(kāi)始劇烈變動(dòng)，巨大利潤(rùn)促使很多家裝公司扎堆涌入，選擇和地產(chǎn)商合作開(kāi)發(fā)精裝修市場(chǎng)，杠桿撬動(dòng)之下，企業(yè)的工裝業(yè)務(wù)急劇上升，另一頭零售端的家裝業(yè)務(wù)逐漸萎縮。但服務(wù)于B端的工裝公司需要有大批量集中作業(yè)的能力和一定的品牌影響力，由此很多小型裝企的市場(chǎng)份額將被吞噬，面臨淘汰，這也是近年來(lái)很多傳統(tǒng)家裝公司接連跑路的原因所在。

此外，存量房時(shí)代，連鎖反應(yīng)后在建材家裝企業(yè)身上表現(xiàn)明顯的就是，新房裝修比例下降，二手房裝修、老房翻新、局部改裝等業(yè)務(wù)比例上升。有行業(yè)人士表示，根據(jù)自身的用戶需求比例來(lái)看，目前裝修市場(chǎng)大概分為50%二手房交易買(mǎi)賣(mài)客戶，30%二手房翻新客戶，20%新房客戶，未來(lái)這樣的趨勢(shì)還將延續(xù)。如梵客家裝、愛(ài)空間、今朝等企業(yè)都把二手房裝修、老房翻新等業(yè)務(wù)放在重要的戰(zhàn)略位置。

除了二手房、老房市場(chǎng)，在看起小修小補(bǔ)、無(wú)利可爭(zhēng)的家裝后市場(chǎng)領(lǐng)域也早已經(jīng)狼煙四起。據(jù)范居士了解，目前專注布局家裝后市場(chǎng)的有天貓家裝、神工007、萬(wàn)師傅、魯班到家、e修鴿、一智通、宅快修等。一些主營(yíng)建材、家具的企業(yè)也在試圖從家裝后市場(chǎng)入手，建立工人隊(duì)伍，借助服務(wù)的影響力，反推主營(yíng)的家具、建材、電商、零售等業(yè)務(wù)，例如法恩莎瓷磚、立邦漆、夢(mèng)潔家紡等。

結(jié)語(yǔ)

精裝房時(shí)代的來(lái)臨，讓房地產(chǎn)商和家居建材家裝企業(yè)看到了新的盈利模式，房地產(chǎn)商通過(guò)聯(lián)合大型家居建材家裝企業(yè)來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的終端服務(wù)；家居建材家裝企業(yè)依傍房地產(chǎn)商，可以拓展自己的銷售渠道，讓自己的品牌知名度更為集中，一舉兩得。但小型家居建材家裝企業(yè)也不用慌，不能進(jìn)軍精裝房市場(chǎng)，還可以在二手房市場(chǎng)、老房市場(chǎng)、家裝后市場(chǎng)等進(jìn)行定位發(fā)展。