【門窗幕墻網(wǎng)】住房與教育、醫(yī)療、養(yǎng)老并列民生四大領(lǐng)域。自上世紀八十年代后期中國開始推進房地產(chǎn)制度改革以來，經(jīng)歷了“抑制（1993-1998年，貨幣超發(fā)、房地產(chǎn)投資過熱）-支持（1998-2002年，東南亞金融危機）-謹慎（2003-2007年，房地產(chǎn)局部投資過熱，房價增長過快）-再支持（2008-2009年，全球金融危機）-再抑制（2010-2016年，高庫存與高房價并存）”的過程。2016年以來，在中央關(guān)于“房子是用來住的，不是用來炒的”的政策取向下，地方政府堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控目標不動搖、力度不放松，堅持因城施策，出臺了一系列更加精準的調(diào)控政策，構(gòu)建房地產(chǎn)長效機制。

調(diào)控特點與效果審視

從政策效果上說，在政府強有力的干預(yù)下，應(yīng)該說房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控成效顯著。尤其是近年來隨著各項措施的落實，全國房地產(chǎn)開發(fā)的增長速度明顯放緩，通貨膨脹得到遏制，經(jīng)濟由熱轉(zhuǎn)冷，房地產(chǎn)市場也沉寂下來，商品房價格迅速回落。

然而，幾輪調(diào)控主要從當時的宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場環(huán)境出發(fā)，大多采取短期、行政手段，由此引發(fā)了不少問題，集中表現(xiàn)為政府和市場缺位、錯位、越位并存，調(diào)控政策經(jīng)常在“過”與“不及”之間反復(fù)搖擺，政府、房地產(chǎn)開發(fā)商和居民對于調(diào)控政策和政策效果都不甚滿意。

客觀上講，調(diào)控需求雖然在一定程度上對投機行為和房價上漲起到了抑制作用，但不能根本性地平衡供求關(guān)系，并未真正遏制房價上漲，也未能有效滿足和改善居民住房需求。這在2010-2013年的調(diào)控中表現(xiàn)尤其突出，此輪調(diào)控導(dǎo)致需求低迷影響開發(fā)商供給意愿，導(dǎo)致未來幾年供給放緩，最終引起供求失衡，房價在2015年快速上漲。

實踐證明，供需結(jié)合的調(diào)控方式才更加有效。保證房地產(chǎn)開發(fā)投資的合理增長并堅持限購限貸不放松就是這一調(diào)控思路的具體體現(xiàn)。供給穩(wěn)定能帶來房價的穩(wěn)定，進而確保預(yù)期和地價的穩(wěn)定，供需調(diào)控相結(jié)合方能實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

長效機制的基本框架

綜上所述，構(gòu)建房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控機制必須根據(jù)中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的特定環(huán)境和制度條件，以及房地產(chǎn)市場運行的基本特點，逐步建立起具有中國特色的房地產(chǎn)市場的供給調(diào)節(jié)機制、需求管理機制和市場交易制度。在供給側(cè)，不僅要增加供給總量，還要調(diào)節(jié)供給結(jié)構(gòu)；在需求側(cè)，逐步建立長期穩(wěn)定的區(qū)域化和差別化的限購政策；在交易側(cè)，必須旗幟鮮明地按照“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，改革交易制度，抑制過度投機。

建立供求總量基本平衡的格局。政府有必要從全局的高度運用各種手段，對房地產(chǎn)市場進行積極、主動、及時的宏觀調(diào)控，有效把握總量的平衡。頂層設(shè)計應(yīng)考慮房地產(chǎn)行業(yè)體量大、輻射能力強的特點，注重發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)對于穩(wěn)投資、穩(wěn)增長的作用，同時應(yīng)堅定“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”和“房住不炒”定位以及“居者有其屋”目標，抓緊構(gòu)建和完善新型宏觀調(diào)控框架和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，持續(xù)改善國民居住條件。

優(yōu)化房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)。支持各省市根據(jù)當?shù)貤l件，建立商品住房、保障性住房、共有產(chǎn)權(quán)房、租賃住房四位一體的住房供應(yīng)和保障體系，重點加大后三類住房的供應(yīng)力度；逐步放開商品住房交易限制，明確保障性住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的申請規(guī)則，加快培育和發(fā)展住房租賃市場，推進租售同權(quán)；放寬保障性住房、共有產(chǎn)權(quán)房、租賃住房的市場準入條件，給予稅收、金融及供地等方面的配套政策支持。

實行差別化的限購政策。建議放寬“一刀切”的限購政策，實行差異化的調(diào)控方式，支持剛性需求，照顧改善性需求，管控投資性購房需求，釋放市場合理需求。對中西部城鎮(zhèn)化率不足40%的省份，放開限購，鼓勵農(nóng)民和外來人口落戶城鎮(zhèn)，加快中西部城市建設(shè)。而對東部發(fā)達城市，應(yīng)以民生為核心，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

改革交易制度，抑制過度投機。規(guī)范和改變住房買賣中的過度杠桿行為，加速全國房地產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)，摸清居民的外地購房情況，堅決控制投機性買房的信貸支持；嚴格管理房屋中介機構(gòu)和灰色金融機構(gòu)給購房者的不合理融資行為；加強對熱點事件的跟蹤分析，避免個別新聞媒體的有意曲解或過度炒作，防止將局部問題、個性化問題夸大為全局性問題，擾亂公眾預(yù)期。

調(diào)控機制的保障措施

在完善住房供給制度的同時，應(yīng)首先保障房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的獨立性。只有改變房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控從屬于經(jīng)濟宏觀調(diào)控的屬性，才能從本質(zhì)上構(gòu)建房地產(chǎn)市場宏觀條件的長效機制。此外，還需要從土地、金融、財稅、投資、立法等幾個方面入手，建立配套機制，形成制度化安排，系統(tǒng)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控。

一是推進城鄉(xiāng)戶籍和土地制度綜合性改革。建立以就業(yè)制度改革為基礎(chǔ)，以戶籍制度改革為抓手，以土地利用制度改革為支撐保障，逐步形成城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的體制和機制。在城鄉(xiāng)戶籍改革方面，構(gòu)建起相關(guān)制度聯(lián)動運行的鏈條，落實人地掛鉤政策，形成“功能-產(chǎn)業(yè)-人口-土地”土地調(diào)控邏輯鏈條，產(chǎn)業(yè)跟著功能走，人口跟著產(chǎn)業(yè)走，土地跟著人口和產(chǎn)業(yè)走；推動聯(lián)動鏈條的雙向運轉(zhuǎn)兼顧?quán)l(xiāng)城和城鄉(xiāng)的雙向要素流動循序漸進分階段推動聯(lián)動改革。

在土地制度改革方面，因地制宜加大住宅用地供應(yīng)力度。允許非房地產(chǎn)企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的非住宅用地在符合一定規(guī)劃的前提下建設(shè)住房；總結(jié)推廣農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點經(jīng)驗，時機成熟后可考慮逐步放開農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)保障性住房、共有產(chǎn)權(quán)房和商品住宅；擴大土地增減掛鉤、節(jié)余指標流轉(zhuǎn)的適用范圍；適當調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu)，減少工業(yè)用地占比，增加城市居住用地占比；根據(jù)各地庫存消化周期適時調(diào)整土地供應(yīng)，保證住宅用地供應(yīng)平衡有序。

二是深化房地產(chǎn)稅制改革。在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，參照發(fā)達國家經(jīng)驗（美國物業(yè)稅率基本介于0.4%至2.8%之間，一般在1.5%左右），通過征收階梯遞進制的房產(chǎn)稅，增加享受型、投資型物業(yè)的持有成本；在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，考慮到當前我國房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅種多、負擔較重，建議取消房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、城建稅和教育費附加，合并印花稅和契稅，最終在流轉(zhuǎn)領(lǐng)域僅保留契稅和轉(zhuǎn)讓所得稅。另外，可適時開征遺產(chǎn)稅和贈與稅，這有助于在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)調(diào)節(jié)財富分配，促進社會公平。

三是調(diào)整房地產(chǎn)投融資政策。把好流動性進入房地產(chǎn)市場的閘門，在風險可控的前提下，保持信貸資源在房地產(chǎn)行業(yè)投入比例的總體穩(wěn)定，優(yōu)化首套購房者的金融支持方案，完善自住型需求金融支持，提高多套住房擁有者的貸款買房門檻和成本；提高對房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金比例的要求，引導(dǎo)房企加快銷售回款節(jié)奏，提升內(nèi)源融資能力；鼓勵房企優(yōu)化債權(quán)與股權(quán)融資結(jié)構(gòu)，支持符合條件的房企推進市場化債轉(zhuǎn)股；借鑒國際經(jīng)驗，盡快研究破解REITs相關(guān)法律缺失、稅收優(yōu)惠政策體系不明確等問題，適當優(yōu)化ABS、CMBS等資產(chǎn)證券化渠道的準入標準與業(yè)務(wù)流程，促進相關(guān)業(yè)務(wù)的規(guī)模化發(fā)展；加強對房地產(chǎn)企業(yè)資金來源（如信托資金、海外發(fā)債）等的審查，防止資金過度流向房地產(chǎn)。

四是改革住房公積金制度。首先，改革公積金繳存、分配、使用、決策、管理、監(jiān)督等環(huán)節(jié)的不足。繳存環(huán)節(jié)實施差異化繳存方式，適度擴大個人自愿繳存比例；提取環(huán)節(jié)簡化審批手續(xù)，縮小提取時間間隔；使用環(huán)節(jié)放開職工提取公積金的限制，最大限度保障低收入家庭。其次，從組織體制入手加以重新規(guī)劃和設(shè)計，將住房公積金行政管理體制改造成為專業(yè)化的政策性住宅金融機構(gòu)，使之成為政府調(diào)控住宅市場、完善住房保障的重要工具。最后，實現(xiàn)公積金制度由管理型組織向?qū)嶋H金融機構(gòu)過渡，全面推進住房合作銀行的建設(shè)，形成較為完整的政策性住房金融體系。

五是完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法律法規(guī)體制。法治是房地產(chǎn)市場長效機制的根基。建議充分發(fā)揮法治在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用，通過法律明確調(diào)控的長期導(dǎo)向，合理引導(dǎo)市場預(yù)期。完善我國房地產(chǎn)市場的法律體系，建立健全與房地產(chǎn)相關(guān)的保障性住房、土地、稅收、租賃等配套法律法規(guī)體系，制定房地產(chǎn)稅法和住房租賃法等，彌補房地產(chǎn)市場相關(guān)領(lǐng)域的法律空白。目前，市場對持有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅的效果存在較高的期望，具體來說包括增加持有成本、減少空置增加供給、調(diào)節(jié)房價、增加財政收入和調(diào)節(jié)收入分配等多個方面。建議將房地產(chǎn)稅定位為消費稅，在中央統(tǒng)一立法基礎(chǔ)上，給予地方政府充分的自主決定權(quán)，具體征管細則方面參考上海和重慶試點，對于增量房產(chǎn)征稅，并合理設(shè)置免征額。推進租賃市場法治化進程，通過立法逐步在熱點城市試行“租售同權(quán)”，是租房人群在教育、醫(yī)療服務(wù)等方面和買房人享有同等待遇；規(guī)范和限制房屋租金、租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓和房屋收回等，保護租賃人合法權(quán)益，提高租房群體的穩(wěn)定感和安全感。

六是建立和完善房地產(chǎn)基礎(chǔ)統(tǒng)計制度。長效機制建設(shè)離不開數(shù)據(jù)支撐，互聯(lián)互通的信息系統(tǒng)是合理利用房地產(chǎn)信息的有效保障。建設(shè)房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫，確保統(tǒng)一口徑的一致性，信息數(shù)據(jù)的真實性和準確性，為信息聯(lián)通和管理打好基礎(chǔ)；加快推進房地產(chǎn)登記信息系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享，實現(xiàn)信息的互聯(lián)互通，為科學和有效的房地產(chǎn)調(diào)控提供信息支撐；完善房地產(chǎn)信息披露制度，實現(xiàn)房地產(chǎn)交易、價格、漲幅等相關(guān)信息的透明公開，推進房地產(chǎn)市場信息公開化和透明化。