【門窗幕墻網】房企迎來三季度“業績考”。
目前，已有數家地產商率先亮出成績。行業調整期，上升通道越發擁擠，小房企最先受到沖擊。前三季度，京投發展、陽光股份、嘉凱城等房企業績紛紛預虧。
有業內人士認為，國內有上萬家房企，適當的調整、兼并重組很正常。但風暴對任何事物都平等，小房企艱難求生時，頭部企業同樣在爭取更多喘息空間。隨著三季報陸續披露，不同陣營房企的現狀將更加明晰。
規模房企目標達成率不及去年同期
房地產行業步入平穩期已成事實。今年前8月，全國房地產開發投資84589億元，同比增長10.5%。這一增速是2019年以來的最低值，比1~7月份回落0.1個百分點，且已連續下降四個月。
沒有企業能免受行業大環境影響。截至9月末，近四成房企全年銷售完成率在75%以上，四成房企目標完成率處于65%~75%區間，剩余房企完成率均未達到65%。規模房企目標達成率情況不及去年同期。
大中型開發商率先體會到行業異動。14日晚間，金科股份(000656.SZ,下稱“金科”)披露前三季度業績快報,金科預計前九月，實現歸屬股東凈利潤36億~40億元，同比增長64.28%~82.53%?；久抗墒找?.66元至0.74元。
然而單看第三季度，金科預計盈利10.1億元~14.1億元，同比下降33.76%~7.52%。
2018年，金科銷售金額1188億元，正式跨入千億大門。今年前九月，金科錄得銷售額1213億元，完成全年銷售目標的80%。對規模的追逐，讓金科一腳擠進行業前列，也背上日益沉重的債務負擔。
金科公告顯示，截至9月末，金科股份合并口徑下借款余額為997.77億元，較去年末增加177.38億元，增加金額占2018年末經審計凈資產的46.97%。借款種類包括銀行貸款、直接債務融資、委托貸款、融資租賃借款等。
截至上半年，金科凈負債率147.47%，明顯高于行業均值99.62%。期內金科短期借款35.86億元，一年內到期的非流動負債253.82億元，貨幣資金308.55億元。
與金科有類似困擾的還有藍光發展(600466.SH，下稱“藍光”)。為實現規模擴張，藍光凈負債率節節攀升，即使有與永續債調節，上半年這一數據仍高達109.4%。與此同時，藍光頻繁為借款提供抵押擔保，由此產生的受限資產達559.74億元。
經營煩惱與上述企業難分伯仲的還有大悅城(000031.SZ)。前三季度，大悅城歸屬上市公司股東的凈利潤約22.5億元~25.5億元，比上年同期重組前增長148%~181%，比上年同期重組后增長36%~54%。但截至上半年，大悅城凈負債率達118.2%，同樣高于行業均值。
規模與杠桿難以平衡已成為行業通病，規模房企在逐步釋放業績的同時，依然在負重前行。
小房企闖生死關
與規模房企百舸爭流、各有千秋不同，小房企卻清一色顯疲態。
第一財經記者梳理房企的三季度預告發現，中交地產、南山控股、嘉凱城、京投發展、陽光股份、美好置業、格力地產等業績預減、虧損，或增長放緩。
業績不佳原因除季度結轉周期、非經常性損益等因素外，眾多小房企已連續多年處于下降通道。當行業競爭越發激烈，規模房企占據大部分市場份額，留給小房企逆流而上的通道已更加狹窄。
繼半年報業績營收、凈利雙降后，中交地產(000736.SZ)最新業績數據仍不見好轉。前三季度，中交地產預計，期內歸屬于上市公司股東的凈利潤約1.63億元，同比下降69.87%；基本每股收益約0.31元，較去年同期下降0.7元。
中交地產表示，由于上年同期合并中交石家莊房地產開發有限公司，確認當期投資收益2.36億元，因此期內凈利潤同比減少。同時，期內房屋交付面積較上年同期減少，交付項目的毛利率略有下降，導致結轉利潤減少。
業績預減之外，更有房企直接虧損。前三季度，嘉凱城(000918.SZ)預計歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損4.35億元，比上年同期減少虧損約19.33%。其中，第三季度預計歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損約5742萬元，比上年同期減少虧損約80.74%。
陽光股份(000608.SZ)情況也不樂觀。前九月，公司預計歸屬于上市公司股東的凈虧損4000萬~5000萬元，比去年同期下降578%~747%。變動主要原因為公司在2018年取得較大的政府補助，本期不存在此類事項。
京投發展(600683.SH)同樣如此，預計2019年前三季度實現歸屬于上市公司股東的凈虧損約為2472萬元，歸屬于上市公司股東扣除非經常性損益后的凈虧損約為4382萬元。
東方證券認為，中型房企有較大的規模擴張訴求，拿地動力強，又相對缺乏自有資金，將面臨較大挑戰。而很多小型房企原本就難以獲得融資資源，隨著市場下行，幾乎難以跨越本輪周期。
能否跨越本輪周期依然未知，但其生存境況惡化已是事實。上半年，多數房企為緩解資金壓力主動去庫存、降負債。但小房企因評級相對更低，債券發行難度不斷加大，資金鏈更為脆弱。多數中小房企謀求“活下去”的通道，已越來越窄。
在這場不見硝煙的搏斗中，總有企業黯然離場。人民法院公告網顯示，截至2019年7月23日，全國共有271家地產商宣告破產。破產原因多涉及不能清償到期債務、嚴重資不抵債。
中國經濟體制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長樊綱認為，國內有上萬家房企，適當的調整、兼并重組非常正常，可以讓市場變得更加健康。目前正是房地產行業提高產業集中度、產業結構更加健康的時候，市場這樣的調整是件好事。
對仍在逆流而上的小房企來說，工銀國際房地產首席分析師李興文認為，資金、融資能力、拿地優勢等已成為開發商進入土地市場的壁壘。他建議中小房企不要把規模放在首位，要轉向以客戶為中心，以提升盈利能力，實現利潤和規模的增長。
