【門窗幕墻網】面對外部形勢，穩增長的重點不再以房地產來刺激，而更多的是以穩制造業的投資，以開拓國內的消費來應對”。  

在8月7日于海南三亞舉辦的2019博鰲房地產論壇上，國家統計局原局長、陽光資產首席戰略官邱曉華表示，近期中央重提房住不炒，明確不將房地產作為短期刺激經濟的手段，給市場提供明確信號。  

邱曉華表示，正因這一政策導向，7月份金融監管部門再一次收緊有關房地產融資環境，“可以預期這個政策還會持續，對地產商而言，融資的嚴峻性要充分地看到”。  

中國房地產仍有成長空間  

論壇上，邱曉華指出，政治局會議明確把與民生相關的項目作為補短板的方向，包括實施城鎮老舊小區的改造，城市停車場、城鄉冷鏈物流設施建設等工程。從舊城區、老城區改造看，現在有17萬個城區小區需要改造，涉及的市場規模初步測算大致是3萬億—5萬億。因此3年—5年內把項目落實好，可預期每年規模將會達到1萬億左右，“對地產商而言，開辟了另外一條求發展的新路”。  

邱曉華認為，下半年的房地產市場可能會更不景氣，地產投資的速度會放緩。  

他指出，地產投資與經濟增長的關系密切，“無論宏觀調控如何嚴厲，房地產增長的趨勢不會改變，因為政府政策的底線是要平穩、健康的發展。從這個意義看，地產投資的前景未必就是不好的，可能改變的只是結構，改變的只是速度，但不會改變整個發展的態勢”。  

邱曉華認為，從中國未來的市場前景看，房地產仍然有成長空間：  

一是居民杠桿率有空間，2018年居民杠桿率為50%，按照過去8年平均提高3到5個百分點的節奏計算，仍有4年到5年的上升空間，日本1990年居民杠桿率是70%，今天中國居民杠桿率才50%，“并沒有到天花板”。  

二是中國居民的儲蓄率仍然高于其他國家，從儲蓄轉化為投資角度看，仍然還有比較堅實的物質基礎。  

三是城鎮化仍有空間，從目前年均新增1600萬城市人口和500萬套棚戶區改造以及其它改善性需求看，“房地產剛需依然是比較穩健的，我們不要對房地產市場空間失去信心”。  

邱曉華表示，簡單比較國際數據，房價收入比、自有率、認捐住房面積、住房空置率、商品房總市值，得出的結論是中國房價已經非常危險，但事實上這些數據與中國特色的制度和民族文化習俗相關，簡單對比容易得出錯誤結論。“擁有一套自己的住房始終是大多數中國人的夢想，不要簡單地從國際數據來看中國”。  

他指出，之所以中國房地產市場還有較大的剛需潛力，主要來自兩方面：第一，城市化進程的推動，新增城鎮人口生存型的住房需求，今天是3億人的住房需求，已經進城的1億人怎么從農民變為市民，在城市真正落戶。二是棚戶區改造涉及到1億人，怎么進一步改善他們的住房需求。三是來自中西部地區城市群建設涉及到1億農民變為市民，這3億人的市民化進程還在路上，他們對基本的住房還是有一個最大的剛性需求。  

此外，原有城市人口的改善型住房需求。自1997年開啟的福利房制度改革至今已20多年，這部分人的需求已經到要提升改善的階段。因此中央政府之所以提出舊區、老區的改造，預計就順應這個需求改變的需要。這樣每年至少還能夠創造出1萬億左右的需求，在未來3—5年將有4萬億左右的需求。  

當前庫存已到較低區間，需要提升  

邱曉華分析，當前中國的城市化水平還比較低，所以居住方面的潛力和余地也還比較大。雖然現在公布的數字是人均35平米左右，但如果扣除公攤、廚房、衛生間和門廳，實際的人均居住面積還比較低，按照戶均面積計算，和發達國家的差距也還比較大，所以中國也還是有潛力。  

從房屋居住質量看，當前中國相當比例的房子居住條件還比較差，現有的住房成套水平大約在75%左右，這還不包括農村住房，因此有約25%左右的住房為非成套住房，該水平仍然高于國際標準，可以有很大的改進余地。  

從城鎮化和改善性需求看，從2018年到2025年這個新進程可能還要有1億多人要進入城市(不包括已進城的、棚戶區的)。而從25—40歲購房主力人口減少2800萬，城鎮住房配套率從75%提升到90%，還有5000萬套改善性的需求，按照每年500到600萬套來講，仍然能夠提供8年左右的需求。  

邱曉華認為，當前庫存已經進入到較低的區間，已經接近供求平衡的界限，不少地方已經低于政策的庫存水平。因此，目前的庫存也需要進一步提升。  

他表示，房地產形勢長期看人口，中期看土地，短期看政策，人口是決定地產形勢最重要的長期因素，今天中國的人口已經從年輕型轉為老年型，對長期房地產支撐的力量在減弱。而當前土地的供求關系，對地產形勢還有一定的漲價壓力存在。但從短期情況看，地產調控的政策，無論是土地、融資還是長效機制，對短期市場的影響還是比較明顯。