【門窗幕墻網】2019年伊始，樓市有點冷，不少房企的銷售出現負增長，尤其是三大巨頭，但是進入3月，房企感受到了“春天的陽光”，銷售出現復蘇。從今年一季度整體來觀察，房企銷售增速同比明顯下滑，而市場和房企的分化也在加劇。對于今年的市場，房企之間也產生了分歧。有的相對樂觀，也有的謹慎；有的看重一二線城市，有的不舍棄三四線城市。總體看，房企的銷售增速目標普遍下調。然而，在失去高增長的日子中，房企面臨巨大的資金壓力，過去的高增長帶來了沉重的負債，數據顯示，在2019-2021年房企將有1.8萬億元的債務到期，2019年到期債券相比2018年就翻了一倍。
今后三年，房地產行業共有1.8萬億的待償債務。分年度來看，2019年至2021年每年需兌付的債券分別為4464億元、5050億元、8918億元。
4月2日，剛剛發布年報不久的新城控股，接到上交所的一紙問詢函。針對利潤、資金往來、現金流與貨幣資金、房地產開發業務等方面，上交所共提出16個問題。其中，要求披露經營活動和投資活動現金流緊張的主因，成為外界關注的焦點。
2018年，新城控股實現合約銷售額2211億元，漲幅達75%，規模位列全國房企第八位。但過去三年(2016年至2018年)，公司的經營活動和投資活動現金流量凈額之和均為負值，分別為-6.10億元、-102.41億元和-161.96億元。
這代表了房企的一種普遍狀態。雖然銷售數據不斷攀高，但回款和融資情況不佳，導致現金流不暢，負債率上漲。
2017年下半年以來，房地產業融資渠道收緊，融資成本抬升，追求擴張的房企借了大量高息債務。而在銷售端，銀行放款周期拉長，又影響了回款速度。這兩項因素共同作用，抬高了房企的負債率，并削弱了償債能力。幸而去年末融資閘門開啟，很多企業借機補充低成本資金。
但更大的考驗即將到來。根據世聯行的統計，2019年至2021年的三年間，房地產行業共有1.8萬億的到期債務。其中，2019年需兌付的債券規模為4464億元，比2018年增加近一倍。
高增長的代價
在上交所對新城控股的問詢中，還有一項內容值得注意，即利息支出的資本化占比較高。年報顯示，公司2018年資本化利息支出為88.50億元，同比增長428.99%；資本化利息支出金額分別占總利息支出和歸母凈利潤的94.58%和84.36%，同比分別增長17個百分點和57個百分點。
利息資本化是指將借款利息支出確認為一項資產。上市公司實施利息資本化通常有一定的會計處理依據，但在企業經營狀況穩定時，利息資本化的額度和占比通常不會發生大幅波動。
北京某會計師事務所相關人士向21世紀經濟報道記者指出，如果利息資本化額度出現大幅增長，或占比大增，通常意味著借款規模和利息支出大幅提高。
對于規模快速增長的新城控股而言，融資規模增加是正常現象，但融資成本提高顯得有些意外。數據顯示，新城控股在2018年的整體平均融資成本達到6.47%，而2017年，該成本僅為5.32%。
事實上，作為民企，新城控股的融資成本并不算夸張。公開信息顯示，到2018年，一些民企的海外發債成本已經超過10%，綜合融資成本也在8%以上。總體來看，去年上市房企的平均融資成本普遍提升1.5到2個百分點左右。其中，央企大多能維持在5%左右的水平，地方國企和民企相對較高。
但由于競爭日趨激烈，房企仍然追求規模擴張，即便是高息債務，也被照單全收。世聯行統計顯示，截至2018年12月31日，房地產業境內外發行債券余額約3.2萬億元，其中民企占比近半。
銷售方面，雖然大部分企業創下銷售額新高，但回款情況并不好。“上半年銀行額度卡得很緊，放款周期長；下半年房貸利率開始松動，但到四季度，市場就往下走了。”北京某房企人士稱，這種情況對回款率影響很大，很多區域公司的回款率，能達到60%就算不錯，“個別項目12個月內都難到賬”。
這些因素導致房企負債率攀升，觀點指數研究院的統計顯示，到2018年末，30強上市房企的平均凈負債率為110.68%，雖然部分企業低于50%，但“總體來說經營風險依然很高”。該機構還指出，由于流動性較差，30強房企的償債能力在下降。
上海易居(博客)研究院智庫中心總監嚴躍進將其稱為“高增長的代價”。他表示，在調控嚴厲、融資環境不佳的情況下繼續追求規模，就必須承受負債率高、流動性差的結果。
“保命”與“保本”
據悉，2019年，很多企業在制定銷售目標的同時，仍然對“降負債”和“回款率”有著明確要求。
去年年末，房地產國內融資閘口開啟，并延續至今。其間，很多房企抓住時機實施融資，并用成本較低的新債，替換舊有債務。
中原地產的統計顯示，今年3月，房企的融資規模已經超過3000億元，日均融資規模超過百億。3月末的融資動作尤為密集，日均融資規模接近200億。融資成本也有一定的下降。
分析人士普遍認為，這能夠改善企業的流動性。但隨著償債高峰期的到來，能否解決根本問題尚存疑問。
世聯行指出，今后三年，房地產行業共有1.8萬億的待償債務。分年度來看，2019年至2021年每年需兌付的債券分別為4464億元、5050億元、8918億元，壓力逐年增大。盡管今年的到期債務規模是三年中最小的，但仍比2018年增加近一倍。
該機構還表示，進入今年二季度后，境外償債壓力也將增大，而且絕大部分為成本高企的美元債務。
觀點指數研究院指出，“在‘借新還舊’這個命題上，顯然占據明顯溢價優勢的是大型房企、國企或財務管理突出的民營企業，而一些規模較小的則只能更多地選擇‘保命’而不是‘保本’。”因為有不少企業的美元債融資的利率達到13%以上，更有個別利率高達15%。相比繼續做大，解決生存問題更為重要。
壓力之下，房企不得不想方設法加快資金回籠。世聯行認為，2019年將是“房企促銷大年”。政策方面，一些高庫存的城市或將陸續微調。但由于地方政府對房企直接降價普遍持否定態度，所以今年的促銷會更多以首付分期、送裝修、送家電、送車位等方式呈現。
在公司戰略層面，資金面緊張也會帶來一些變化。在區域布局上，除了恒大、碧桂園等下沉幅度較深的大型房企，以及區域性房企外，多數大中型房企都在夯實一二線城市和核心城市圈的布局，從而尋求區域和資金的安全。
嚴躍進指出，今年春節過后，鄭州、昆明、青島、重慶、成都等二線城市土地交易旺盛，其中就有房企收縮戰線的因素影響。
