就在業(yè)內(nèi)還在為樓市是否真正回暖爭論不休的時候，5、6月北京、深圳、上海等一線城市房價猛漲、成交量放大已成為不爭的事實。有關(guān)分析師擔(dān)憂，這僅僅是房價新一輪暴漲的開始，因為不同于上半年的剛性需求推動，下半年房價上升的主要動力將直接來自于熱錢的炒作。 購房者望房興嘆業(yè)界擔(dān)憂房價暴漲 "樓市真有那么火嗎？不是說退房率很高嗎？怎么到了我們買房時想要的戶型處處都沒有？"在中關(guān)村電子科技企業(yè)上班的殷女士向記者發(fā)出了這樣的"尋房感慨"，最近這兩個月房價有猛漲的趨勢，有的樓盤價格甚至成千地上揚(yáng)，整個五環(huán)周邊價格都在1萬元/平方米左右了，現(xiàn)在越看房心里越?jīng)觥? 騰訊商學(xué)院專欄作家陸新之表示，時下房市的這種熱度，已經(jīng)不是用假按揭和房地產(chǎn)商雇人排隊可以解釋的了。從今年3月份開始，北京市二手房交易量攀升，到目前為止，交易量已經(jīng)突破了10萬套，而2008年北京市二手房全年交易量僅在4萬套左右，即便是在房產(chǎn)市場交易活躍的2007年，全年的交易總量也僅為9萬套。而眼下這種房價的急升，也不能簡單地用剛性需求來解釋。陸新之認(rèn)為，目前市場預(yù)期正在發(fā)生劇烈變化。房屋價格上漲，刺激了更多購房人。而收縮期也積累了相當(dāng)?shù)馁徺I能量。首先，受多項負(fù)面因素疊加影響，2008年全國房產(chǎn)市場出現(xiàn)異常回落，其回落最關(guān)鍵的原因是由于投資者眼見房價一步一步下行，持幣觀望等待抄底，實際是在為市場蓄積能量。其次，就是開發(fā)商自身度過艱難期之后，心態(tài)大不一樣，2009年年度銷售計劃很多是在2008年底2009年初制定的，那時候行情慘淡，銷售艱難，所以市場對于今年的銷售目標(biāo)都定得很保守。在今年"小陽春"的三個月中，很多開發(fā)商的操盤者幾個月就完成了全年的銷售額。陸新之表示，目前開發(fā)商自發(fā)集體捂盤的現(xiàn)象已經(jīng)在北京等大城市開始顯現(xiàn)。 亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男認(rèn)為，今年3月以來北京樓市成交量不斷放大，使開發(fā)商回籠了大量的資金，有力地緩解了開發(fā)商資金狀況，使得他們有實力進(jìn)行新的購地擴(kuò)張。另外，在今年政府寬松的貨幣政策環(huán)境下，在國家積極的信貸支持下，房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境逐步好轉(zhuǎn)。"5月和6月的房價明顯增長，一方面是3、4月份的成交量大幅增長，一些熱銷項目由于前期執(zhí)行低價入市策略，取得了不錯的銷售成績，后期開盤項目必然會調(diào)高價格；受到這些項目的影響，一些項目也跟風(fēng)漲價。另一方面，成交量回暖在一定程度上緩解了開發(fā)商資金緊張的局面，這為開發(fā)商提價提供了基礎(chǔ)。" 北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理楊少鋒預(yù)計，7月份房價還將繼續(xù)上漲。"國務(wù)院新出臺的降低房企自有資本金比例的政策降低了房地產(chǎn)行業(yè)門檻，鼓勵房企加大開發(fā)力度，這雖然起到了拉動內(nèi)需的作用，但卻進(jìn)一步緩解了房企資金壓力，房企有了更多囤房漲價的勇氣。"楊少鋒認(rèn)為，如果沒有其他>其他>其他措施出臺，中國將面臨又一輪房價暴漲的危險。 "庫存炸彈"已拆除開發(fā)商醞釀再漲價 據(jù)記者了解，2008年樓市的慘淡，使得庫存量快速增加。北京樓市庫存量從去年7月份開始逐漸增加，12月達(dá)11.3萬套，達(dá)到近年來的歷史最高點。但今年以來，開發(fā)商為了快速消化庫存，紛紛采取降價或打折促銷的方式銷售，尤其是庫存量比較大的樓盤，打折的幅度更大，樓市庫存因此迅速下降。截至今年6月，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，北京可售房屋中住宅期房的套數(shù)為8.19萬套，反而比去年同期還少了0.36萬套。 北京易居房地產(chǎn)研究所副所長牟增彬表示，目前開發(fā)商去庫存基本接近尾聲。數(shù)據(jù)顯示，北京5月份開盤項目達(dá)68個，創(chuàng)近三年同期開盤項目個數(shù)之最。據(jù)統(tǒng)計，這68個項目的新增供應(yīng)套數(shù)為8240套，新增供應(yīng)面積為89.1萬平方米。"新開盤項目增多進(jìn)一步說明，多數(shù)樓盤的去庫存任務(wù)基本完成。" 記者在采訪時發(fā)現(xiàn)，目前遠(yuǎn)洋萬和城、珠江帝景等項目的銷售價格均上調(diào)至去年的最高價，環(huán)比上漲幅度均超過2000元/平方米。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京5月份開盤項目的整體開盤均價為13925元/平方米，環(huán)比上漲了13.8%。 "庫存背后其實是資金鏈的問題。"北京華北地產(chǎn)副總經(jīng)理陳云峰告訴記者，當(dāng)開發(fā)商去庫存任務(wù)完成得差不多的時候，資金就基本充裕。中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰則表示，當(dāng)開發(fā)商完成去庫存任務(wù)后，緊接著的動作就是漲價。 經(jīng)濟(jì)分析師：應(yīng)警惕熱錢推漲下半年房價 "2009博鰲房地產(chǎn)論壇"將于8月舉行，在主辦方觀點地產(chǎn)推出的系列專訪中，瑞信董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析師陶冬認(rèn)為，目前的流動性過剩必定讓中國的房地產(chǎn)在未來的半年甚至一年的時間內(nèi)繼續(xù)飛速上漲。但對于目前討論很多的"泡沫"一詞，陶冬表示并不認(rèn)同，原因在于"主觀性太強(qiáng)"。在接受本報專訪中，陶冬一直用比較中性的詞匯來描述他眼中的房地產(chǎn)及宏觀經(jīng)濟(jì)情況。 陶冬認(rèn)為，過去這一年中國房地產(chǎn)只能用"大喜大悲"四個字來形容其過山車似的變化。這里面實際上包含著兩個截然不同的部分：第一部分來自于中國政府對于宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控以及對于房地產(chǎn)市場擠泡沫這樣的調(diào)控思路，這導(dǎo)致了去年銀行銀根對開發(fā)商的急速收緊，同時民眾的購房熱情也急速冷卻，而開發(fā)商在2007年大量囤積了土地，資金杠桿、負(fù)債率都非常高。在2008年一下子賣不出去房子之后，現(xiàn)金流出現(xiàn)了混亂，資金鏈處于斷裂的邊緣。這給房地產(chǎn)市場帶來了重大的壓力。第二部分是金融海嘯導(dǎo)致各國政府的一次戲劇性的轉(zhuǎn)變，各國的央行銀根由收變成了放。這導(dǎo)致利率一下子被拉低，經(jīng)過一段時間調(diào)整后，流動性也開始流入了實體經(jīng)濟(jì)，這在中國尤其明顯。陶冬表示，過度的流動性帶來了資產(chǎn)價格的上漲，先是股市，然后蔓延到樓市。從今年開始，在中國積極的信貸政策支持下，房地產(chǎn)的成交量才開始有了明顯復(fù)蘇的跡象。 如果按收入來分析，房價根本就不應(yīng)該按照目前的幅度上升。陶冬表示，"如果說開始的部分上漲是剛性需求造成的，那我相信下半年拉動房地產(chǎn)繼續(xù)上升的因素主要是來自熱錢，來自炒作。"陶冬表示，在流動性過剩而實體經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)的情況下，政府短期內(nèi)不可能收回流動性，因此造成的結(jié)果就是國內(nèi)房價的繼續(xù)上漲。不同于上半年的剛性需求推動，下半年房價上升的主要動力將直接來自于熱錢的炒作。