【門窗幕墻網】一則土地出讓價格新聞引發眾議。
易居(博客)房地產研究院9月3日發布的《2018年8月40城土地市場報告》顯示，40個典型城市土地出讓均價，連續5個月同比下跌，溢價率創39個月新低。
這似乎是一個積極的信號，起碼從土地價格角度說，房價穩定有望。
事實是否真的如此?杠桿游戲先按下不表，我想從房企拿地價格的角度來談這個問題。
當然，房企很多，研究大的企業可能極有代表性、風向標意義。他們不僅體量大、影響大，他們也對宏觀局勢、政策更為敏感。從他們拿地的節奏、價格中，我們或許可以發現一些細微變化。
為了數據的一致性，杠桿游戲也使用的易居克而瑞的數據。
1、碧桂園拿地樓面均價，降幅超過27%。2018年1-8月，拿地最多的要數碧桂園，新增土地建面9170.3萬平米，新增土地價值2391.7億元，也排各大房企之首。
杠桿游戲就此可以算出，碧桂園拿地的樓面均價約為2608元/平米。
而2017年同期，碧桂園新增土地建面6117.6萬平米，土地價值2195.5億元。2017年同期樓面均價約為3589元/平米。
值得一說的是，去年同期碧桂園新增土地建面，只排各大房企第3，但土地價值卻是第1。所以，去年同期樓面均價明顯比今年高。今年同期樓面均價，跌幅超過27%。
2、恒大樓面均價降了21.26%。2018年1-8月，新增土地建面第2多的是恒大，為7185.5萬平米。，恒大新增土地價值卻只排第5，為1165.2億元。恒大樓面均價約1622元/平米。
2017年同期，恒大新增土地建面也是排第2名，6988.6萬平米。新增土地價值1439.6億元，當時排第3。2017年同期，恒大樓面均價約為2060元/平米。
如此來看，恒大今年樓面均價也是降了，降幅為21.26%。
3、融創樓面均價漲了58.42%。2018年1-8月，融創新增土地建面第3，為3893.3萬平米.融創新增土地價值也是排第3，為1409.4億元。融創樓面均價約3620元/平米。
2017年同期，融創新增土地建面高居首位，8976.0萬平米。新增土地價值第2名，2050.6億元。據此可以算出，2017年同期，融創樓面均價約為2285元/平米。
就此，杠桿游戲算出，融創今年樓面均價漲了，漲幅高達58.42%。當然，融創的情況可能比較特殊，去年融創各種低價收購，包括萬達文旅城。
4、萬科樓面均價微漲。2018年1-8月，新增土地建面第4多的是萬科，為3284.0萬平米。，萬科新增土地價值卻高居第2，為1881.9億元。萬科樓面均價約5731元/平米。
2017年同期，萬科新增土地建面排第5名，2579.8萬平米。看來，2018年萬科拿地更加積極了。當時，新增土地價值只排第4名，1413.1億元。2017年同期，萬科樓面均價約為5478元/平米。
如此來看，萬科今年樓面均價略微漲了253元，漲幅為4.62%。
5、綠地樓面均價降幅也高，降了41.50%。2018年1-8月，綠地新增土地建面第5名，高達3233.9萬平米。，新增土地價值卻只排第14，僅581.1億元，比其他大佬少多了。如此，可以算出綠地樓面均價約1797元/平米。
2017年同期，綠地新增土地建面還只排第11名，遠不及今年，僅985.3萬平米。，杠桿游戲發現，當時綠地新增土地價值302.7億元，排第21位。2017年同期，綠地樓面均價約為3072元/平米。
看來，綠地今年樓面均價也是降了，降幅也較高，41.50%。
6、新城控股(601155,診股)樓面均價降了21.49%。2018年1-8月，新增土地建面第6多的是新城，為2390.1萬平米。新城新增土地價值卻只排16名，為563.1億元。新城樓面均價約2356元/平米。
2017年同期，新城新增土地建面也是排第6名，1780.5萬平米。，新增土地價值534.4億元，當時排第13。顯然，2017年同期，新城樓面均價要貴一些，約為3001元/平米。
如上數據可以算出，今年新城樓面均價約降了21.49%。
7、中梁樓面均價降了12.29%。2018年1-8月，中梁新增土地建面排名第7，為2118.5萬平米。，中梁新增土地價值卻只排第11，為627.3億元。中梁樓面均價約2961元/平米。
2017年同期，中梁新增土地建面還只排第18名，662.9萬平米。新增土地價值223.8億元，當時僅排第26。不過，2017年同期，中梁樓面均價約為3376元/平米。
如此說來，中梁今年樓面均價也是降了，降幅為12.29%。
8、保利樓面價漲了47.54%。2018年1-8月，新增土地建面第8多的是保利，1911.5萬平米。，保利新增土地價值卻高居第4位，1245.8億元。保利樓面均價約6517元/平米。
2017年同期，，杠桿游戲發現，保利新增土地建面排第4位，2647.1萬平米。新增土地價值1169.2億元，當時排第5。顯然，2017年同期，保利樓面均價更低，約為4417元/平米。
看來，保利今年樓面均價漲幅不小，漲了47.54%。
9、陽光城(000671,診股)樓面均價大降52.31%。2018年1-8月，陽光城新增土地建面排第9位，1497.3萬平米。陽光城新增土地價值卻只排第20名，為485.9億元。陽光城樓面均價約3245元/平米。
2017年同期，陽光城新增土地建面排第15名，為762.1萬平米。新增土地價值518.6億元，排第14名。2017年同期，陽光城樓面均價約為6805元/平米。
如此來看，陽光城今年樓面均價大降，降幅高達52.31%。
10、華潤樓面均價降了17.92%。2018年1-8月，新增土地建面第10名華潤，為1347.1萬平米。華潤新增土地價值排名高居第6，為898.4億元。華潤樓面均價約6669元/平米。
2017年同期，華潤新增土地建面排第16名，754.3萬平米。新增土地價值高居第8位，612.9億元。2017年同期，華潤樓面均價約為8125元/平米。
可見，華潤今年樓面均價也是降了，降幅為17.92%。
小結:2018年1-8月，拿地可建房子最多的10大房企，除了融創、保利、萬科，其他樓面均價都降了。而且降幅普遍不低，除了中梁、華潤，降幅都超過20%，甚至不乏百分之四五十的降幅。
實際上，今年融創樓面均價上漲，也和去年大筆低價收購有關。去年收的價格普遍太低，才顯得今年較高;萬科則是僅5個點不到的微漲。
當然，不否認，不具體談買地城市、結構的土地價格是不對的。但是，作為整體，對比去年、今年數據，其實也很說明一些問題。
綜上，杠桿游戲認為，大房企今年的拿地策略，確實反映他們對樓市前景的判斷。整體上說，不太愿意高價拿地，對未來一段時間房價起伏比較冷靜。另外值得一說，今天低價拿地，如果未來某一天明顯房價上浮，又是大賺。
