從6月15日起,北京市在拆遷過程中將參照同地段的市場價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償。北京市房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)協(xié)會(huì)會(huì)長高千里表示,按照新辦法補(bǔ)償后,北京地區(qū)土地價(jià)格將提高10%,一些熱點(diǎn)地區(qū)地價(jià)甚至?xí)岣?0%。拿地價(jià)格提高后,開發(fā)商肯定會(huì)把提高的成本用房價(jià)來消化。業(yè)內(nèi)人士表示,開發(fā)商們很有可能停止銷售現(xiàn)有的房源,等待房市上揚(yáng)后多賺利潤。這樣就會(huì)出現(xiàn)開發(fā)商集體捂盤不售的現(xiàn)象。 對此,北京市住建委市場部相關(guān)負(fù)責(zé)人昨天表示,根據(jù)他們的跟蹤和監(jiān)測,北京一些樓盤確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)捂盤跡象。 開發(fā)商曝捂盤內(nèi)幕 "很多開發(fā)商都曾通過捂盤嘗到過甜頭",一位曾在某國企房地產(chǎn)開發(fā)公司擔(dān)任銷售經(jīng)理和項(xiàng)目經(jīng)理的業(yè)內(nèi)人士向記者透露,2003年8月31日以前,開發(fā)商獲得土地的方式都是通過協(xié)議拿地,土地入市不經(jīng)過招、拍、掛,因此土地成本往往都很低,所以那時(shí)的房價(jià)難見過萬的樓盤。 2000年,他曾作為項(xiàng)目經(jīng)理,全程參與了上地地區(qū)的一處樓盤開發(fā)。當(dāng)時(shí)他們在這塊土地上開發(fā)了兩棟樓盤,建成后加上地價(jià)在內(nèi)的綜合成本為4300元/平方米,而最后的出售價(jià)格為5500元/平方米。但是由于辦理手續(xù)出現(xiàn)了一些問題,導(dǎo)致其中一個(gè)樓盤被拖到2007年才開始出售,但就是這一個(gè)意外,讓他們趕上了北京房價(jià)最高的一個(gè)時(shí)期,他們的樓盤"不得不"賣到9800元/平方米,每平方米他們賺取的利潤為5500元,比成本價(jià)翻了一番還多。 "這其中的利潤可想而知。"這位業(yè)內(nèi)人士說,2003年8月31日后,北京土地出售開始實(shí)行招、拍、掛政策,而當(dāng)時(shí)房市開始出現(xiàn)火爆景象,增加了開發(fā)商拿地的沖動(dòng),使得土地市場曾一度出現(xiàn)一地難求的局面,這導(dǎo)致土地價(jià)格開始一路飛漲。此時(shí),一些通過協(xié)議拿地開發(fā)的商品房,開始減少銷售,甚至捂盤停止銷售。"一兩年后,原本每平方米6000元的房子,就能賣到每平方米8000元 9000元,甚至上萬元。"他說,在這樣的巨大利潤驅(qū)使下,開發(fā)商怎么會(huì)不捂盤待漲呢？ 這位業(yè)內(nèi)人士說,開發(fā)商們最喜歡聽到的就是土地價(jià)格上漲,因?yàn)樗麄冋J(rèn)為這是"最拿得出手"的漲價(jià)理由。在今年前五個(gè)月的樓市震蕩上揚(yáng)后,很多開發(fā)商目前解決了資金鏈問題,這給捂盤惜售奠定了基礎(chǔ), "接下來開發(fā)商們很可能在拆遷按照市場價(jià)格補(bǔ)償?shù)谋尘跋?制造房價(jià)的大幅上漲。" 地價(jià)將普漲10% 對于這位業(yè)內(nèi)人士的擔(dān)心,北京市房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)協(xié)會(huì)會(huì)長高千里認(rèn)為,通過新的拆遷補(bǔ)償辦法,北京的土地價(jià)格肯定會(huì)普漲10%,有些熱點(diǎn)區(qū)域的地價(jià)甚至?xí)q20%。但是,高千里認(rèn)為,地價(jià)上漲的最主要因素還是北京的市政設(shè)施越來越好。他說,原來較遠(yuǎn)的地區(qū),可能即將通地鐵,這塊土地的價(jià)值就自然上升,在拆遷補(bǔ)償時(shí),地價(jià)就肯定比原來高。 高千里說,北京地價(jià)的上漲與推出拆遷補(bǔ)償按市場價(jià)格的辦法并沒有直接關(guān)系。甚至這個(gè)辦法在推出時(shí)間上有些遲緩,原因是原來實(shí)行的拆遷補(bǔ)償辦法,已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離實(shí)際,不僅不能滿足拆遷戶的基本需要,更容易造成拆遷市場的混亂。 據(jù)高千里介紹,此前北京按照區(qū)位的不同,將全市劃分為10個(gè)范圍,在同一個(gè)范圍內(nèi)的拆遷補(bǔ)償價(jià)格相同。而這個(gè)價(jià)格則是根據(jù)2002年北京土地基準(zhǔn)價(jià)確定的。所以,在今天看來,不僅補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格脫離現(xiàn)實(shí),區(qū)位的劃分也越來越不合理。他舉例說,去年舉辦奧運(yùn)會(huì)的奧運(yùn)村地區(qū),位于北五環(huán)附近,此前被劃分在五類地區(qū),補(bǔ)償價(jià)格與一、二類地區(qū)相差上千元,但奧運(yùn)會(huì)過后,這里已經(jīng)成為炙手可熱的地區(qū),如果依然被視為五類區(qū)域就非常不合理。因此,按照被拆遷地區(qū)周邊商品房價(jià)格確定補(bǔ)償?shù)幕鶞?zhǔn)價(jià)格就非常科學(xué),體現(xiàn)了拆一房還一房的原則。 "我認(rèn)為這次地價(jià)的微動(dòng)不會(huì)給房市帶來根本性上揚(yáng)。"高千里說,地價(jià)和房價(jià)確實(shí)存在連帶關(guān)系,但是土地的升值取決于區(qū)域的品質(zhì),而絕非拆遷單方面的影響。他表示相信,隨著地鐵、公路的建設(shè)以及公交、學(xué)校、醫(yī)院的配套完善,北京的地價(jià)還存在上漲的空間。但他認(rèn)為,開發(fā)商以此次新的拆遷政策為借口通過各種手段推高房價(jià)的做法并不智慧,因?yàn)槟壳氨本┓渴袆倓倧?008年的低迷中走出來,這時(shí)候捂盤不售錯(cuò)過時(shí)機(jī),今后即便地價(jià)上漲,房市卻再現(xiàn)低迷,他們的房子恐怕就更難出手了。 北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理王新光基本表達(dá)了同樣的觀點(diǎn),他說,此前拆遷雖然沒有按市場價(jià)格補(bǔ)償,但很多時(shí)候,拆遷補(bǔ)償并不比現(xiàn)在低,甚至有些地區(qū)的拆遷補(bǔ)償還要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場價(jià)。按市場價(jià)格補(bǔ)償拆遷戶后,土地成本的變化不會(huì)太大,房價(jià)怎么會(huì)激烈上揚(yáng)呢？他說,房價(jià)的上漲主要還是受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響,以及購房人的預(yù)期。所以,他們不會(huì)捂盤不售的。 市場再現(xiàn)捂盤跡象 "現(xiàn)在可售房源已經(jīng)沒有了,三期房源開盤時(shí)間和價(jià)格都沒有確定。"昨天,位于廣渠路36號的一處樓盤的銷售人員頗為流利地告訴記者,他們的房子非常搶手,如果想要的話,需要現(xiàn)場登記,他們會(huì)根據(jù)登記的先后順序在以后進(jìn)行電話通知。 據(jù)記者了解,由于該處房源臨近地鐵10號線,將來還有地鐵7號線通過,所以從一開始銷售就采取了按登記先后順序買房的辦法。"我從5月份就咨詢這里的房子,但到現(xiàn)在都一直說沒確定出售時(shí)間。"市民李女士說,這里二期的房價(jià)為每平方米14500元,而現(xiàn)在網(wǎng)上公布的價(jià)格達(dá)到了每平方米16000元,開盤時(shí)間定在本月底或下月初。但面對網(wǎng)上公布的價(jià)格和開盤時(shí)間,售樓小姐堅(jiān)決否定,她說"一切都還未確定。" 與該地區(qū)新房預(yù)期撲朔迷離相反的是,在廣渠路10號地以10.22億高價(jià)出售后,富力城二手房掛牌價(jià)猛增至每平方米25000元-26000元。與今年1月最低成交價(jià)每平方米16000元相比,每平方米上漲了近1萬元。對此,中原房地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰曾表示,廣渠路10號地的樓面價(jià)格就達(dá)到了每平方米15000元,所以將來的房價(jià)最低也得到每平方米25000元,這塊地的成交提升了整個(gè)廣渠板塊的價(jià)值。 我愛我家相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示,進(jìn)入四五月份,開發(fā)商紛紛大幅度提價(jià)的現(xiàn)實(shí)支持了二手房業(yè)主們的漲價(jià)心理,再加上最近廣渠門"地王"的出現(xiàn),業(yè)主們更是有了漲價(jià)的信心和理由,導(dǎo)致目前部分區(qū)域的部分樓盤開始出現(xiàn)超出2008年最高價(jià)的報(bào)價(jià)。 目前,廣渠路15號地正在網(wǎng)上競拍,那么與之緊鄰的廣渠路36號地三期項(xiàng)目遲遲不開盤,是否是在等待15號地的一個(gè)高價(jià)出讓的結(jié)果呢？市民李女士對此充滿疑惑。 在上周一本市公布拆遷按市場價(jià)補(bǔ)償辦法后,記者走訪了多處售樓點(diǎn),許多售樓處的工作人員都表示,他們手里的房子都不多了。北京房價(jià)經(jīng)歷了一個(gè)短暫的跳水之后,紅盤的跡象逐漸顯露,但房子究竟是賣出去了還是有人在重新進(jìn)行捂盤惜售？"北京確實(shí)出現(xiàn)開發(fā)商捂盤的苗頭。"北京市住建委市場部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,根據(jù)他們的跟蹤和監(jiān)測,北京有些樓盤確實(shí)出現(xiàn)了捂盤的跡象。 捂盤將受聯(lián)動(dòng)處罰 這位負(fù)責(zé)人表示,如果市民發(fā)現(xiàn)捂盤現(xiàn)象,可以向北京市住建委進(jìn)行舉報(bào),捂盤現(xiàn)象一經(jīng)查實(shí),違規(guī)開發(fā)企業(yè)將被網(wǎng)上公示,情節(jié)嚴(yán)重的,其資質(zhì)評定和升級以及市場準(zhǔn)入資格將受到聯(lián)動(dòng)處罰。這位負(fù)責(zé)人說,今年5月,市住建委和區(qū)縣相關(guān)部門,開始展開對本市房企的全面檢查。截至目前,已經(jīng)查處和曝光了24家有違規(guī)行為的開發(fā)商,其中就包括不公示樓棟擬售價(jià)格及開盤時(shí)間的行為。 她還特別強(qiáng)調(diào)說,市民一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有違規(guī)行為,可通過網(wǎng)絡(luò)、電話、信訪三種渠道進(jìn)行投訴。他們會(huì)與被投訴企業(yè)進(jìn)行聯(lián)系,被投訴相關(guān)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)必須在接到通知之日起3個(gè)工作日內(nèi)予以回復(fù)。 針對市民舉報(bào)的問題,記者在一些售樓處走訪有買房意愿的市民時(shí)發(fā)現(xiàn),靠買房者舉報(bào)開發(fā)商捂盤惜售,存在許多現(xiàn)實(shí)困難,一些買房者反映,他們根本無條件查實(shí)開發(fā)商的樓盤有多少是真正成交、有多少是在捂而不售。