【門窗幕墻網】隨著各大房企上半年業績陸續出爐，央企房地產這一群體的表現值得關注。從行業整體來看，2018年上半年房地產集中度進一步提升，“馬太效應”下強者表現愈強，列后房企承受諸多危機。對于央企房地產來說亦是如此，一方面其面臨來自行業的規模競爭，另一方面央企房地產群體內部分化發展的趨勢也在進一步加強。
央企整合大潮激蕩著央企房地產分化發展的格局。近日舉辦的深化供給側結構性改革推動中央企業高質量發展媒體通氣會透露信息，下一步國資委將在更高目標、更大范圍、更深層次去謀劃和推動重組工作，央企將分層分類推進新的整合，在繼續做好集團層面重組的同時，打破企業邊界深入推進專業化整合。
“央企房地產的重組整合是當前房地產市場的重要趨勢。在‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位下，房地產市場呈現出平穩發展的態勢，給市場帶來很多變化。其中，房企之間的合并重組，特別是國企或者央企房地產的重組整合，或成為影響行業發展格局的重要力量。”蘇寧金融研究院特約研究員江瀚告訴《中國建設報·中國房地產》，重組整合將為央企房地產的發展帶來更多想象空間。
分化發展登頂與跟隊
經國務院國資委批準，當前主要有21家央企保留房地產業務。但在整個房地產業經歷深刻調整的今天，央企房地產正各自進入不同的發展軌跡，分化發展趨勢明顯。其中，以保利地產為代表的第一梯隊房企正發力登頂前三甲，而以五礦地產等為代表的央企房地產則排在TOP100之外，在行業日益加劇的規模競爭中努力保持跟隊。
央企房地產分化發展的行業背景之一是行業集中度快速提升。中國指數研究院數據顯示，2018年上半年，共有138家房地產企業銷售額超過50億元，較去年增加12家；合計實現銷售額49743億元，平均銷售額361億元，同比增長25.6%；市場份額提升15.2個百分點，達到76.4%，刷新了歷史數據。
在“馬太效應”下，房地產資源必然向談判能力、融資能力、成本控制能力、溢價能力更強的龍頭房企集中，進一步加強了央企房地產的分化發展。從銷售業績來看，2018年上半年，保利地產、中海地產、華潤置地躋身TOP10，招商蛇口與中國金茂位列TOP20，中國鐵建、保利置業跨入TOP50，中糧地產、中國中鐵、華僑城、電建地產、中冶置業和中交地產進入TOP100，五礦地產等其余8家企業則排在TOP100之外。
通過梳理業績公告數據可以發現，上半年不少央企房地產已經完成甚至超過年度目標的50%。其中，完成比例最高的屬中國金茂，其上半年累計取得簽約及成交銷售金額共計717.62億元，已經完成年度目標的71.8%。此外，保利置業、中國鐵建、保利地產、中海地產等也在上半年已經完成或者超過了年度銷售目標的一半。
以保利地產為例，根據其7月15日晚發布的業績快報，公司上半年實現營收598.66億元，同比增長9.9%；凈利為64.92億元，同比增長14.9%。報告期內，公司實現簽約金額2153.12億元，同比增長46.86%，為以后年度的業績增長奠定了基礎。按照保利地產此前公布的“345戰略”，2018年要實現銷售額4000億元，2019年要沖擊5000億元。
“利潤王”中海地產仍然保持自身優勢。今年上半年，中海銷售金額為1273.2億港元，同比上升33.7%。盡管在規模上暫時落后于“碧萬恒”，但在凈利潤方面，中海地產依然優勢明顯，上升25.2%至216.5億港元。2017年，在中海地產進入顏建國時代后，其在拿地上作風強悍，與總公司的互動顯著增加，開始強調規模，在管控上也更趨向精細化，成為央企房地產群體的典型代表之一。
曾經位列“招保萬金”之首的招商蛇口，也在央企房地產分化發展的潮流中努力躋身。今年上半年，招商蛇口實現簽約銷售金額為750.96億元，完成全年目標的49.7%。而在2017年，招商蛇口全年累計實現簽約銷售金額1127.79億元，同比增長52.54%；簽約銷售面積570.01萬平方米，同比增長20.98%。
也有部分央企房地產在分化發展的格局中面臨較大壓力。例如，五礦地產上半年實現簽約銷售額約為28.1億元，僅完成全年目標的18.7%。2017年，五礦地產實現收入為119.36億港元，同比增3.1%。其在近期的公告中表示，公司今年前6個月的簽約額與去年同期相若，根據銷售計劃，大部分開發項目將集中在下半年開盤預售，有信心完成全年度目標。
背后動因重組與整合
隨著房地產“寡頭時代”來臨，集中度提升不僅給中小房企帶來生存壓力，同時也對大型房企的運營管控、資金運作等能力提出了更高要求。在此背景下，合縱連橫式的重組整合成為這場規模賽中的重要生存之道。
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，在未來幾年，房企之間不僅是“大吃小、快吃慢”，也可能因為企業集中度增加帶來大企業之間的合縱連橫，甚至排名前30的企業之間，因為各自訴求直接合并，這將是今后并購的新特征。事實上，對于央企房地產來說，重組整合的大戲也正在頻繁上演，并成為改變央企房地產競爭格局的重要動因。
早在2004年6月，國資委發出《關于中央企業房地產業重組有關事項的通報》，貫徹主輔分離、精干主業的要求，決定由中房集團、保利集團、華僑城、招商局和中國建筑工程總公司5家企業牽頭整合國資委168家央企旗下的房地產資源，正式拉開了央企房地產整合的大幕。
10多年來，央企房地產幾經演變。2010年，國資委確定了包括中國建筑總公司、中國房地產開發集團、中國保利集團、華僑城集團等在內的16家地產主業央企。2011年，魯能集團、中航工業、神華集團、中煤集團和新興集團獲準保留地產業務。至此，允許保留房地產業務的央企由此前的16家擴充至當前的21家。
在央企房地產的演變發展中，重組與整合是一條重要的主線。近年來，在被國資委允許從事房地產主業的21家央企中，包括中交、保利、中航、五礦、中冶、中房等在內至少有10家已啟動內外整合重組。其中，早先起步的華潤置地、中海地產等第一梯隊企業的重組已基本完成，緊隨其后的中交、五礦、中糧和保利等地產央企正在加速重組整合步伐。
以保利地產為例。早在2016年，保利地產發布公告以20億元收購中航地產旗下房地產業務，加速了保利地產的重組整合之路。而通過并購直接為保利帶來了新的產業資源，此次并購之后，保利以中航航空大世界為契機，順勢布局了主題樂園。據了解，保利計劃在上海、南京、三亞等全國9個地區建立航空主題樂園。
保利地產與保利置業的整合也備受關注。2016年11月，保利地產公告稱將購買保利置業集團有限公司的相關項目，拉開了保利地產與保利置業整合序幕。但之后保利地產稱鑒于推進該項重大事項的條件尚不成熟，公司決定終止籌劃本次重大事項。1年后，保利地產審議通過了《關于收購保利（香港）控股有限公司50%股權的議案》。今年6月20日，保利置業公告稱與保利地產的整合已經到尾聲，保利（香港）控股有限公司股權變更完成交割。根據公告，雙方股權交割完成后，保利地產不會并表保利置業，仍將由保利集團合并其財務報表，但是未來境內所有新增的項目都將會由保利地產為主來開發。
“從這類并購可以看出，央企內部的地產資源大整合在繼續，類似重組有助于盤活當前一些小型央企地產資源，也給大央企提供更多的土地補給。”易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進表示。
重塑格局現實與期待
日前，國資委就中央企業重組整合工作方面提出了明確要求，下一階段要充分認識重組的重要意義和整合任務的復雜性、艱巨性，進一步加大工作力度，扎實推進整合融合，確保實現重組預期目標。對于央企房地產來說，其不僅要應對整個房地產市場的格局之變，也在央企整合的大潮中面臨諸多變數。
央企房地產的重組、整合和土地等資產注入正在催生一批巨無霸地產公司，發展格局正在重塑。例如，中交集團為推進內部房地產板塊整合，早在2015年便出資成立了中交地產集團，負責中交集團房地產業務的運營和管理。近期中交房地產集團副總經理周濟透露，中交房地產集團作為中交集團的二級子公司，它的全面改革試點在兩年前已經拉開序幕，今年年底重組整合方案就會全面落地。
今年7月24日，中糧地產發布公告稱，擬收購大悅城地產59.59%股權，重構集團地產資源。收購完成后，公司2019年歸母凈利潤相比收購前預計增厚超過4成，商業地產和住宅開發雙輪業務將獲得較大補強。“公司積極尋求轉型，探索以更優的業態組合與資產抵御行業風險，這也是公司啟動對商業地產及城市綜合體業務為核心的大悅城地產控股公司的重大資產重組的動因之一，公司希望打造綜合型、全業態的房地產專業化公司。”中糧地產表示。
除了央企內部重組，央企參股民企或者引入民企進行混改也成為重要趨勢，典型案例是綠城與中交的合作。國資委產權局副局長郜志宇今年年初表示，初步統計，2017年中央企業新增混合所有制企業戶數超過700戶，其中通過資本市場引入社會資本超過3386億元。從行業分布看，房地產、建筑、建材、通信、礦業5個行業企業混合程度較高，房地產混合所有制企業戶數占比達到88.3%。
但通過重組、混改等方式造就“巨無霸”企業也并非易事。3年前，五礦集團宣布與中冶集團進行重組，中冶集團整體并入五礦集團，重組完成后，五礦集團的總資產達到7000億元。但二者的重組至今未有實質性進展，而在業績表現上，后者也是優于前者。對此，五礦地產副主席兼董事總經理何劍波在今年3月份表示，在地產方面還沒有具體的整合計劃，但首先要做的事情就是業務協同。
“在央企房地產整合過程中，一是要考慮如何提升企業的資源整合能力，尤其是融資能力對于房地產這樣的重資產行業來說，融資能力至關重要。二是考慮企業文化該如何融合，央企房地產在整合后面臨企業文化和管理等方面的碰撞，只有做好企業文化融合才能充分發揮重組帶來的正面效應。此外還要解決重組后的企業確權問題、歷史債務問題、員工安置問題等。”江瀚說。
