【門窗幕墻網】房地產問題是經濟發展問題，也是重要的民生問題，各界對房地產問題、特別是房價問題非常關注。要實現房地產市場持續、穩定、健康發展，穩定各界預期，需要理清房價波動規律，準確、客觀判斷全國和特定城市的房價形勢，更加重視通過市場化的方式解決問題。
房價的長期趨勢與短期波動
從較長時期觀察，各國房價的長期變動趨勢與收入增長的長期趨勢基本一致。但影響房價短期波動的因素相對較多，使房價短期波動與收入變動趨勢又不一致，既可能出現收入穩定增長但房價不漲的情況，也可能出現收入穩定增長但房價大漲的情況。收入變化是決定房價長期變動的核心因素，房價雖然短期經常偏離長期趨勢，但在明顯偏離長期趨勢后必然又會出現向長期趨勢的回歸。這也是出現房價泡沫的國家最終一定會出現房價明顯回落的重要原因。
從短期看，房價的波動主要受三方面因素影響。一是受住房金融政策變化的影響。一般來說，降低首付、降低利率會提高居民的購房支付能力、進而推高房價。首付越低、降息幅度越大，房價漲幅越高。從國際比較的角度看，美國、日本、西班牙等國房價漲幅較高乃至催生房地產泡沫的階段都是在利率下降時期，而且低利率持續的時間越長對房價的推升作用越明顯。但是，從歷史走勢觀察，低利率并不能長期持續，一旦利率政策轉向，開始持續、快速、大幅度地加息，房價漲幅就會顯著回落以至出現絕對下降。美國、日本、西班牙等國家房價泡沫的破裂都是在持續、快速升息后發生的。在我國，也呈現出房貸利率較低的時候房價漲幅高（如2009年和2016年）、房貸利率較高的時期房價漲幅低（如2008年降息之前）的情況。二是受商品房土地供應情況影響。商品房土地供應量大的時期，房價漲幅相對較低，甚至出現供給過剩的問題；商品房土地供應量少的時候，會顯著推高房價。從全球比較看，倫敦、舊金山等城市受規劃、土地等政策影響，新建住房供應十分有限，由此顯著推高了這些城市的房價。休斯頓等城市在土地、規劃等方面則實行相對寬松的政策，新房供應較為充足、房價水平相對較低。在我國，北京等部分熱點城市受各種因素影響，商品房土地供應長期不足，增加了房價上漲壓力。由于商品房土地供應量的多少主要由地方政府決定，因此商品房土地供應的差異也成為房地產市場區域差異的重要原因之一。三是受經濟增長狀況影響。經濟繁榮時，居民收入高、失業率低，房價漲幅高，人口大量流入的城市房價漲幅尤為明顯；經濟蕭條時，居民收入低、失業率高，房價漲幅低甚至出現負增長。
房價的最終變化是上述三方面因素共同作用的結果，如果低利率、新建商品房供應不足疊加經濟復蘇，房價漲幅會顯著加大；加息、新建商品房供應增加疊加經濟衰退，則會顯著抑制房價上漲以至出現房價下降。在三方面因素的共同作用下，市場出現短期供不應求時，房價漲幅會加快；市場出現短期供過于求時，房價漲幅會顯著放緩甚至出現下降。
對我國房價走勢的總體判斷
從1998年到2017年，全國新建商品住宅銷售均價由1854元/平方米上漲到7614元/平方米，2017年的均價是1998年的4.1倍。同期，城鎮居民人均可支配收入由5425元增加到36396元，2017年的人均收入是1998年的6.7倍。2008年是城鎮住房制度改革以來全國新建商品住宅銷售均價惟一下降的一年，均價為3576元/平方米。2017年，全國新建商品住宅銷售均價是2008年的2.1倍，城鎮居民人均可支配收入是2008年的2.6倍。總體上看，1998年以來全國新建商品住宅銷售均價漲幅較高，但這一時期我國經濟發展較快、居民收入增速較快，城鎮居民人均收入漲幅仍明顯高于房價漲幅。同時也要看到，北京等部分大城市的房價漲幅顯著高于同期居民收入漲幅，居民的住房支付能力也明顯下降。
2015年以來，全國不同城市房價變化趨勢總體上反映出不同城市供求變化和對金融政策調整的敏感程度。新房供應量少、對利率調整反應敏感的深圳等經濟發達地區的城市房價率先上漲。隨著銷售量的增加，越來越多的城市從供應過剩轉向供求基本平衡甚至出現短期的供不應求。這也是房價上漲率先從一線城市開始，然后二、三、四線城市相繼開始上漲的原因。率先上漲的一線城市在適當調整了住房金融等政策后，房價走勢已出現變化，如今年3月北京二手房銷售價格已低于2017年同期。
更加重視通過市場化方式解決問題
房價波動反映了短期供求形勢的變化。進一步完善相關政策，穩定各界預期，需要對當前市場形勢作出準確、客觀的判斷，把握規律，根據造成市場供求形勢變化的主因，更加重視通過市場化的方式解決相關問題。
一要準確、客觀判斷當前全國和特定城市的房價水平，客觀判斷居民的住房支付能力是在提高還是在明顯下降。
二要理清市場供求變化和房價上漲的主因。是商品房供應不求造成的房價上漲，還是低利率、低首付造成的上漲，亦或是短期拆遷量過大帶來的貨幣補償過多帶來的上漲。只有理清了供求變化和房價上漲的主因，才可能真正完善相關政策，穩定各界預期。
三是要尊重規律。房地產市場發展有其客觀規律，但由于各界對房地產過于熟悉、也有太多主觀訴求，客觀規律往往被忽視。因此，進一步完善相關政策，穩定市場預期，關鍵要認識市場波動規律、尊重規律，更加重視通過市場化的方式解決問題。
