【門窗幕墻網(wǎng)】李克強(qiáng)總理在今年的政府工作報(bào)告中提出，2018年要落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，支持居民自住購(gòu)房需求，培育住房租賃市場(chǎng)，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，讓廣大人民群眾早日實(shí)現(xiàn)安居宜居。事實(shí)上，在“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”這一論斷問(wèn)世后，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策持續(xù)加碼，日益精準(zhǔn)，差別化調(diào)控日漸清晰、成熟，“住有所居”的調(diào)控成果不斷得到鞏固，讓住房回歸居住屬性的目標(biāo)正逐步實(shí)現(xiàn)。
　　
　　全國(guó)兩會(huì)之后，為更好貫徹“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”這一指導(dǎo)思想，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控向著新階段穩(wěn)步邁進(jìn)，突出地體現(xiàn)在差別化的調(diào)控措施頻出上。最近，深圳、杭州、西安、成都等多個(gè)城市出臺(tái)了新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，與此前樓市調(diào)控普遍采取的限購(gòu)、限價(jià)、限售等政策不同，上述城市的調(diào)控措施涉及搖號(hào)買房、“三價(jià)合一”、公積金使用、房貸利率上調(diào)等更多方面、更靈活的政策，調(diào)控措施的差別化極其明顯。
　　
　　“今年以前的調(diào)控政策起到了很好的效果，主要是有效地限制了投資投機(jī)需求。因此，當(dāng)前政策雖然在持續(xù)收緊，但對(duì)剛需購(gòu)房者的支持力度是在加大的，比如在搖號(hào)等新政策的基礎(chǔ)上，更加精細(xì)化地采取了剛需優(yōu)先購(gòu)買的模式，能夠讓相對(duì)稀缺的庫(kù)存更容易導(dǎo)入到剛需購(gòu)房群體中。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
　　
　　多地出臺(tái)新調(diào)控政策
　　
　　自2017年以來(lái)，全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)不止，力度不衰。今年全國(guó)兩會(huì)期間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽接受媒體采訪時(shí)表示：“要堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，進(jìn)一步夯實(shí)地方政府主體責(zé)任。”事實(shí)上，隨著調(diào)控持續(xù)推進(jìn)，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不斷演進(jìn)，調(diào)控出現(xiàn)了新特征。
　　
　　今年1月初，蘭州、南京等地調(diào)整了調(diào)控政策。蘭州市發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管有關(guān)工作的通知》，包括“部分取消限購(gòu)+部分增加限售”等內(nèi)容；南京則調(diào)整落戶政策，放寬部分人才落戶條件，允許他們先落戶再就業(yè)。事實(shí)表明：兩地購(gòu)房政策的調(diào)整，都是因城施策、分類調(diào)控等理念的實(shí)施。
　　
　　此后，不斷有城市加入調(diào)控行列或更新調(diào)控政策。3月21日，大連市發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，作出了分區(qū)限購(gòu)、差別化信貸的規(guī)定。規(guī)定在中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)及高新園區(qū)實(shí)行住房限購(gòu)政策；下調(diào)了中心城區(qū)單人住房公積金貸款的最高限額，上調(diào)了二套房公積金貸款的首付比例和利率等。
　　
　　3月27日，長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)印發(fā)了《關(guān)于實(shí)施差別化購(gòu)房措施的通知》，從當(dāng)日起對(duì)限購(gòu)區(qū)域內(nèi)商品住房銷售實(shí)行差別化調(diào)控，優(yōu)先滿足首套剛需購(gòu)房群體。28日，杭州市宣布開(kāi)展專項(xiàng)整治行動(dòng)，從嚴(yán)打擊各類違規(guī)行為，采取公開(kāi)搖號(hào)全程公證的方式，以切實(shí)規(guī)范市場(chǎng)銷售行為。同一天，深圳市多個(gè)部門聯(lián)合發(fā)布通知，要求在二手房交易中，要做到貸款評(píng)估價(jià)、網(wǎng)簽備案合同價(jià)、房屋評(píng)估價(jià)“三價(jià)合一”。
　　
　　3月30日，西安市出臺(tái)政策，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得以房源緊俏、后期漲價(jià)等誘使購(gòu)房人搶購(gòu)，規(guī)定以公證搖號(hào)方式買賣新房。3月31日，成都市出臺(tái)樓市新政，規(guī)定剛需家庭購(gòu)買商品房可優(yōu)先搖號(hào)，以支持剛需家庭自住購(gòu)房需求。至此，有上海、南京、長(zhǎng)沙、成都、杭州、西安等地加入了搖號(hào)買房的“大軍”。
　　
　　此外，海南省也在3月底加碼限購(gòu)，發(fā)布了《關(guān)于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)工作的通知》，要求全省進(jìn)一步加強(qiáng)購(gòu)房資格審查，非該省戶籍居民家庭在海南省范圍內(nèi)只能購(gòu)買1套住房。非該省戶籍居民家庭購(gòu)買住房，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款者其首付款比例不得低于70%。同時(shí)，還規(guī)定提供虛假證明購(gòu)房者，5年內(nèi)不得在海南省購(gòu)房。
　　
　　“差異化”落地
　　
　　全國(guó)兩會(huì)期間，王蒙徽接受媒體采訪時(shí)表示，要建立和完善差異化調(diào)控政策體系。而近期各地出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策或措施，差別化明顯。
　　
　　長(zhǎng)沙市出臺(tái)了優(yōu)先購(gòu)買政策。政策規(guī)定，在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)商品住房銷售實(shí)行差別化調(diào)控措施，優(yōu)先滿足首套剛需購(gòu)房群體。首套剛需群體可優(yōu)先選購(gòu)實(shí)行“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”政策的商品住房項(xiàng)目（不含定向限價(jià)房）以及新建商品住房項(xiàng)目中144平方米（含）以下戶型的普通商品住房。還規(guī)定，新建商品住房項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前，累積的首套剛需購(gòu)房群體數(shù)量少于或等于上述兩種類型的可售房源數(shù)，按首套剛需購(gòu)房群體登記時(shí)間先后順序銷售；開(kāi)盤(pán)前累積的首套剛需購(gòu)房群體數(shù)量大于上述兩種類型的可售房源數(shù)，在全部登記的首套剛需購(gòu)房群體中實(shí)施搖號(hào)銷售。
　　
　　“此前武漢首次在全國(guó)推出了優(yōu)先購(gòu)買模式，即樓盤(pán)預(yù)售中剛需購(gòu)房者或購(gòu)買首套房者有優(yōu)先購(gòu)房的機(jī)會(huì)，此類模式和限購(gòu)做法一起構(gòu)成了差別化的認(rèn)購(gòu)政策。把優(yōu)先購(gòu)房政策納入調(diào)控系統(tǒng)中，對(duì)于保障剛需購(gòu)房的權(quán)益等有較好的意義，‘一限一優(yōu)’的思路或?qū)⒊蔀椴糠謳?kù)存規(guī)模小的城市篩選購(gòu)房對(duì)象的機(jī)制。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
　　
　　在房貸利率調(diào)整方面，4月初，上海房貸利率優(yōu)惠從九折上調(diào)至九五折。江西銀監(jiān)局也透露，江西居民首套房貸款利率由2017年的優(yōu)惠利率及基準(zhǔn)利率上浮10%；二套及以上房貸款利率在2017年的基礎(chǔ)上上浮10%至近20%。
　　
　　中國(guó)不良資產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家盤(pán)和林分析認(rèn)為，此次房貸上調(diào)，有助于讓房子回歸到居住的本質(zhì)。“銀行貸款利率雖然上調(diào)了，但是公積金貸款利率并沒(méi)有改變，意在盡量滿足剛需住房的金融需求，減少對(duì)剛需一族的直接影響。當(dāng)然，通過(guò)提升房貸利率，抬高非剛需房產(chǎn)購(gòu)買者的成本，減少他們對(duì)房產(chǎn)的購(gòu)買，也能在一定程度上減輕房產(chǎn)剛需群體的壓力。”
　　
　　為強(qiáng)化對(duì)居民家庭杠桿的差別化調(diào)控，部分城市出臺(tái)了進(jìn)一步規(guī)范公積金使用的政策。廣州市提高了公積金貸款申請(qǐng)門檻，本地戶籍需繳存至少一年的住房公積金方可申請(qǐng)公積金貸款。石家莊、蘭州等地也陸續(xù)提出，嚴(yán)懲限制、阻撓、拒絕職工使用住房公積金貸款購(gòu)房的房企和中介。
　　
　　值得注意的是，調(diào)控范圍也呈現(xiàn)出差別化的勢(shì)頭。3月22日，阜陽(yáng)市阜南縣發(fā)布調(diào)控新政，對(duì)轄區(qū)內(nèi)住房實(shí)施限售，最長(zhǎng)限售期限達(dá)到8年。此輪調(diào)控中，大連、阜陽(yáng)、昆明等地調(diào)控政策的出臺(tái)表明，“限售”范圍進(jìn)一步擴(kuò)展。蘇寧金融研究院特約研究員江瀚認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的逐步深化，一些已經(jīng)完成去庫(kù)存指標(biāo)，甚至有潛在去杠桿壓力和房?jī)r(jià)快速上漲可能性的三四線城市也將逐步加入房地產(chǎn)調(diào)控的陣營(yíng)。
　　
　　住房剛需者的新時(shí)代
　　
　　今年的政府工作報(bào)告要求，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”這一定位，落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。支持居民自住購(gòu)房需求，培育住房租賃市場(chǎng)，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實(shí)現(xiàn)安居宜居。這為新一輪差別化調(diào)控政策的實(shí)施注入了新的更加強(qiáng)勁的動(dòng)力，住房的居住屬性也得到了更加顯著的突出，住房剛需者迎來(lái)了屬于自己的新時(shí)代。
　　
　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控出現(xiàn)的新動(dòng)態(tài)，總結(jié)起來(lái)有限購(gòu)、優(yōu)購(gòu)、禁購(gòu)3個(gè)方面。事實(shí)上，不論是以大連為代表的限購(gòu)政策、以長(zhǎng)沙為代表的優(yōu)先購(gòu)買政策還是以海南為代表的禁購(gòu)政策，都旨在抑制住房的投資需求，促使住房回歸居住屬性，保障剛需購(gòu)房者的權(quán)益。
　　
　　對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的走勢(shì)，同策研究院總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從中短期來(lái)看，堅(jiān)持差別化調(diào)控與“房住不炒”為主要方向，核心一二線城市樓市調(diào)控不會(huì)放松，強(qiáng)金融監(jiān)管已成為常態(tài)。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，首付比例難降，且商業(yè)銀行購(gòu)房貸款利率提升、貸款審批周期拉長(zhǎng)，使購(gòu)房門檻和成本升高成為常態(tài)。非核心經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，三四線城市和縣區(qū)去庫(kù)存必將持續(xù)。
　　
　　從中長(zhǎng)期來(lái)看，建立和完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制是重點(diǎn)工作，在完善現(xiàn)有的法律制度、金融監(jiān)管、財(cái)稅征管體制等基礎(chǔ)上，建立更加靈活的土地機(jī)制，比如農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、集體用地建設(shè)租賃房等，都是建立和完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制中的重要環(huán)節(jié)。
　　
　　事實(shí)上，在租購(gòu)并舉的住房制度設(shè)計(jì)下，除了上述購(gòu)房市場(chǎng)的調(diào)控措施，近期租賃市場(chǎng)也出現(xiàn)了新動(dòng)態(tài)。以北京為例，日前，為推進(jìn)集體土地建設(shè)租賃住房，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行北京分行、建設(shè)銀行北京市分行、農(nóng)業(yè)銀行北京市分行、華夏銀行北京分行4家銀行作為集體土地租賃房長(zhǎng)期貸款政策的首批試點(diǎn)已推出貸款方案。北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)透露，今年北京將進(jìn)一步加大公租房分配保障力度，同時(shí)推進(jìn)集體土地建設(shè)租賃住房，增加租期穩(wěn)定、管理規(guī)范的租賃住房供應(yīng)。