與此前高層多次強調去庫存相比，4月29日召開的中共中央政治局會議在房地產庫存前加上了“有序消化”的前綴。這一重大提法變化的背后，顯示出背后的什么情況？
會議指出，要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，注重解決區域性、結構性問題，實行差別化的調控政策。
去年12月14日的中共中央政治局會議將化解房地產庫存視為2016年工作的“殲滅戰”之一。此次政治局會議4天后，即12月18日至21日召開的中央經濟工作會議上，房地產去庫存被列入2016年經濟工作的五大任務之中。
此后，降低住房貸款首付比例，減免住房交易稅費等一系列穩定房地產市場、推動房地產去庫存的政策陸續發布。去年底以來地產政策不斷放松，但放松帶來一個問題。本來沒什么庫存問題的一線城市房價暴漲，而庫存高企的二三線城市庫存并沒有實質去化，甚至還在增加(一季度房地產投資異常反彈)。
2016年房地產實現“開門紅”。國家統計局數據顯示，一季度，全國房地產開發投資同比名義增長6.2%，全國商品房銷售面積同比增長33.1%。然而，也正是在去庫存的背景下，一線城市和部分熱點二線城市的房價卻出現大幅上漲，隨后部分城市開始收緊購房政策。
例如，今年3月25日，上海和深圳出臺更為嚴厲的限購政策。上海將非上海戶籍居民家庭購房繳納個稅或社保年限由滿兩年調整為滿五年，深圳提出本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭）限購2套住房等措施。
在4月29日的政治局會議上，房地產去庫存的工作基調被定位為“有序消化”，這一新調子背后正好契合了當前的市場現狀。
差別化調控的意義何在
在業內人士看來，提高戶籍人口城鎮化率能為房地產行業帶來更多需求，是行業穩定向好的內生動力；而當前不同城市樓市分化的格局，則要求出臺差別化的調控政策。
過去政治局會議提過房地產，但沒提過“差別化調控”。過火的城市要收，大部分城市仍然要松，房價將更加分化。十八大以來，政治局會議提到房地產的次數明顯減少，而且逐步從強調“房地產調控”轉向“平穩健康發展”。今年以來，房地產政策發生很大變化，明確把“化解庫存”列為第一要務。
這次明確提出“差別化調控”，有助于打消地方自主調控的顧慮，預計下一步一線城市會邊際收緊(強調有序化解)，著力控風險，而大部分城市的政策環境依然會維持寬松。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說：“有序消化房地產庫存，我認為是要做到庫存的平穩釋放，避免房價的大起大落。”
“ 有序消化房地產庫存，就是希望讓供求等指標比較平穩地釋放。既要有效化解庫存，也要避免政策一松就出現房價大漲，政策一收緊就下跌的局面。”
樓市分化挑戰調控政策精準性
對于如何“有序消化房地產庫存”，政治局會議給出答案：要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，注重解決區域性、結構性問題，實行差別化的調控政策。
“十三五”規劃顯示，2015年，我國常住人口城鎮化率為56.1%，戶籍人口城鎮化率為39.9%，“十三五”規劃的目標是：到2020年達到60%的常住人口城鎮化率和45%的戶籍人口城鎮化率。
在我國，在城市購房是取得城市戶籍的主要方式之一。嚴躍進認為，農業人口市民化能為房地產帶來強大的需求，這是房地產持續穩定向好的內生動力，加快提高戶籍人口城鎮化率，也能夠加快房地產去庫存。
對于深化住房制度改革，“十三五”規劃提出，構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系、優化住房供需結構，穩步提高居民住房水平。具體措施包括三方面：完善購租并舉的住房制度，促進房地產市場健康發展，提高住房保障水平。
前四個月樓市回暖主要是一線城市及其周邊城市、部分二線城市的貢獻拉動，三四線城市則基本沒有反彈，這折射了中國房地產區域性、結構性的“冰火兩重天”現狀。當前一線城市、部分熱點二線樓市火熱的局面和三四線城市去庫存的壓力也對政策的靈活性和精準性提出了挑戰。
目前熱點一二線城市在積極補庫存，而非熱點城市、三四線城市則主要是去庫存。 有序消化房地產庫存 ，需要各地因城施策 ，甚至同一城市分區施策 。針對不同的情況，理清輕重緩急，分步實施。
業內人士認為，由于整體價格較高，且一季度成交火爆，一線城市“五一”期間成交量料低于預期。目前，樓市復蘇有從一線城市擴散到二線城市的跡象，但房地產市場整體庫存較大，區域分化態勢將愈演愈烈。樓市已步入存量房時代的“下半場”。實現樓市軟著陸是調控的底線，政策料繼續沿著“因城施策”的軌道進行有針對性的調整。
興業證券分析師閻常銘認為，4月份二線城市房價上漲明顯，二線城市已成為復蘇主力。從長周期來看，我國銀行業給地產需求端加杠桿的階段剛開始，按揭貸款占銀行總貸款比重的上升或助力房地產基本面向上。基于一二線城市良好的基本面，金融機構將在一二線城市加杠桿，促進這些區域市場基本面持續上行。
嚴躍進認為：“去庫存既要關注當前的房地產形勢，也要關注長遠，挖掘潛在需求。注重區域性問題，差別化調控則是針對當前一二線和三四線樓市分化格局提出的舉措。提高戶籍人口城鎮化率和深化住房改革是增加住房需求、著眼于長遠的措施。”
