近期,樓市"小陽春"的說法頻傳,被壓抑了很長時間的剛性需求近期釋放,但成交量的短期回升與樓市回暖是兩回事,房地產行業的真正回暖需待經濟形勢明朗。 正方 短期房地產行業已經開始回暖,成交量之所以放大,是因為受到房價下降、政策刺激及大幅降息后購買力的顯著提升等因素的綜合影響,以及長期以來累積的剛性需求與改善性需求的部分釋放。 北京中原地產總經理李文杰: 這一波算是回暖,是自住性和改善性住房需求的集中爆發,1月份銷售數據明顯好轉,2月份的數據則說明是購房需求在經過長時間的觀望后集中爆發,這是積累了一年多的剛性需求。尤其是二手房交易量,與去年相比,2月份增量80%,預計3月份比2月份還會再增加50%-70%。但是預計二季度會見頂回落,回暖不太可能持續很久,成交量剛一上升,現在一些開發商又想加價了,會引起新一輪的觀望。若想回暖持續久一些,建議開發商不要盲目樂觀,應該對供求矛盾認識清楚,抓住機會提升成交量,而不是加價。 國都證券首席策略分析師張翔: 短期房地產行業確實已經開始回暖。市場上的成交點主要集中在90平方米以下的中小戶型,基本上是普通居民自住需求的真實釋放。我們認為,樓市成交回暖的狀況近期有望維持,這將對房地產股的活躍帶來明顯支撐。 成交量之所以放大,是因為受到房價下降、政策刺激及大幅降息后購買力的顯著提升等因素的綜合影響,以及長期以來累積的剛性需求與改善性需求的部分釋放。房價仍然是影響成交量變化的最敏感因素。 不過,我們不難看出,樓市的投資性需求還是很低迷,短期內房地產行業的"去庫存化"問題難以解決,如果下半年國家宏觀經濟的復蘇情況低于市場預期,那么房地產行業的調整壓力將會更大。 反方 房地產行業和市場的發展還沒有告別冬天,目前只能算是反彈,稱不上回暖。只有等經濟形勢明朗了,就業穩定了,樓市才能回暖。 凱愛置業有限公司總裁禹晉永: 這只是持續下滑過程中的一個波動,現在銷售量小幅反彈,但比起銷售高峰期,連個零頭都不到,參照值不一樣,所以才有回暖之說,其實這遠遠未達到應該有的銷售量,樓市會繼續下滑,只是這期間中一個正常的停滯。 金融危機使失業率不斷增加,房地產行業并沒有列到十大產業振興規劃中,即便是開發商希望樓市回暖,但事實上仍然難擋下滑趨勢。原因首先是,土地成本還將繼續降低,原來的政府靠土地財政,但房地產投資縮減使土地拍賣價格大幅下降,現在政府放棄賣地創收,轉向稅收財政。其次是現在有些開發商低價銷售樓盤是為了回籠資金,拿到便宜的土地,來對沖前幾年拿下的高價土地,比如京城26家開發商聯合降價,就是放棄高價銷售預期來對沖土地成本。樓市的降價空間還很大,還有30%,價格越降,投資者越是觀望,所以銷售量又會降低。再次是"兩會"后,大量的經濟適用房和廉租房將上市,會把高房價拉下來,這對開發商是致命的打擊。而且4萬億運用到房地產行業的比例比較大,這是沒有開發商能與之抗衡的。所以現在有些開發商才虧本賣房使成交量上升,其實就是為了套現買廉價土地,應對經濟適用房和限價房。 北京亞豪機構市場總監郭毅: 目前只能算是反彈,稱不上回暖,回暖是房地產行業和整個經濟形勢有一個同等的趨勢回暖。現在國際形勢不明朗,國內樓市成交量反彈,也只是2007年四季度開始堆積的購買力,在國家政策和開發商的促銷活動下由觀望轉向購買,一下子顯現出來的剛性需求,比如北京的住房成交量都是出于結婚、留京等需求。成交量能否持續上升,還得再看一下,最主要的是看經濟形勢和開發商的做法。只有等經濟形勢明朗了,就業穩定了,樓市才能回暖。而開發商方面則主要看4月新推出的樓盤,能否制定出合理價格。投資者會有一個心理評估價格,如果價格合理則能帶動成交量上升,現在的消費者比較理性,要綜合考量品質和樓盤價格,已經過了狂熱購房的高峰期。 上海楊紅旭: 現在房地產市場的熱度只不過是冬天里的一縷暖陽,行業和市場的發展還沒有告別冬天。宏觀經濟不到底,房地產市場也很難到底。 目前,房地產市場確實有反彈的跡象,但是最重要的問題是房地產行業能不能離開冬天進入春天、成交量的回升能不能持續。我個人認為,2009年當地產市場還是會呈現底部震蕩的格局,價格還是要往下走的,雖然三四月份買房子的人增多了,但是如果因此房價而開始抬頭,這對房地產市場的健康是非常有害的,最后又將導致成交量的萎靡,進而形成惡性循環。 我認為,房地產行業真正轉暖至少要在明年。2009年極有可能是改革開放30年來,中國房地產開發業發展史上最不景氣、最寒冷的一年。今年不會比去年好,想達到2007年的平均水平,時機還未到。 安邦咨詢集團房地產分析師蘇晶: 我認為,中國的房地產市場在2009年可能會開始活躍。但國內房地產行業整體走出低迷,初步結束調整期,應該是在2010年。 目前一部分的需求釋放主要是一部分持幣待購,具有剛性需求的人,他們經過政策的刺激,以及自身對不動產的需求,促使他們買房。 但我總體感覺,這一輪的反彈并不代表樓市就此復蘇,可能需要繼續用降價換來進一步的成交數目。當然一部分開發商已經悄悄提價,但這也是試探性的做法,并且提價的開發商多半有品牌優勢,一旦市場不接受,它們也有回旋的余地。
