前期中央和地方各項(xiàng)"救市"政策的刺激效果正在減弱，春節(jié)前后，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)又漸漸回歸冷清，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格已連續(xù)兩個(gè)月同比下跌。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2009年，全國(guó)房?jī)r(jià)可能醞釀新一輪下跌。 市場(chǎng)人士分析，自住型需求在經(jīng)過(guò)近四個(gè)月的消化后，目前已經(jīng)減弱；而有效需求進(jìn)一步釋放，需購(gòu)房成本繼續(xù)降低。種種跡象表明，樓市在2008年所經(jīng)歷的"行業(yè)景氣回落、企業(yè)庫(kù)存高企和市場(chǎng)價(jià)跌量縮"等困境并沒(méi)有改觀。不過(guò)，受宏觀經(jīng)濟(jì)可能見(jiàn)底以及進(jìn)一步救市政策預(yù)期的影響，房?jī)r(jià)降幅不會(huì)過(guò)大。 企業(yè)庫(kù)存高壓難解 從1月28日到2月9日，萬(wàn)科對(duì)上海幾乎所有的在售項(xiàng)目推出春節(jié)讓利促銷(xiāo)，這比去年萬(wàn)科掀起降價(jià)潮的時(shí)間提前了12天。更為重要的是，在各大城市，與萬(wàn)科一樣進(jìn)行價(jià)格調(diào)整的房企和項(xiàng)目日益增多。 業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)企業(yè)存貨激增、消化困難，是迫使其加快推盤(pán)和降價(jià)銷(xiāo)售的主因。 目前上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率在60%以上，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率多數(shù)在0.3以下，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流也多數(shù)呈現(xiàn)負(fù)值，資金鏈普遍吃緊。而行業(yè)整體的負(fù)債水平和資金狀況則更不容樂(lè)觀。 戴德梁行最新報(bào)告顯示，上海、北京、廣州等全國(guó)9大城市目前積壓了2006年到2008年在建的庫(kù)存商品住宅約3800萬(wàn)平方米。 而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)，截至2008年12月末，全國(guó)商品房空置面積達(dá)1.64億平方米，同比增長(zhǎng)21.8%，增幅比1 11月提高6.5%。 政策效應(yīng)逐漸淡化 1月份，全國(guó)重點(diǎn)城市新房成交量再度普降，而同比則漲跌互現(xiàn)。第一創(chuàng)業(yè)公布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上海、北京、深圳三地新房成交量環(huán)比下跌均超過(guò)40%，南京、武漢、杭州、天津等城市新房成交量降幅也在30%至40%之間。 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇認(rèn)為，去年11月啟動(dòng)的第一輪樓市新政已經(jīng)釋放了一批積累已久的購(gòu)買(mǎi)力，但上一波反彈的勢(shì)頭在今年1月已經(jīng)式微。目前，第二階段的刺激政策，比如購(gòu)房退稅、購(gòu)房入戶以及取消二套房貸和外資購(gòu)房限制等，僅限于個(gè)別城市，尚未在全國(guó)推開(kāi)。而政策預(yù)期則可能加劇有效需求的觀望，政策效應(yīng)逐漸淡化。 有研究報(bào)告顯示，目前國(guó)內(nèi)一、二線城市房?jī)r(jià)收入比，距2003年-2005年的平均水平，還高出30%左右。國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)前景還沒(méi)完全明朗，城市居民對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)和收入預(yù)期都不樂(lè)觀，各地樓盤(pán)降價(jià)和大眾對(duì)于中短期樓市看淡，導(dǎo)致房?jī)r(jià)看跌的預(yù)期越來(lái)越強(qiáng)，從而進(jìn)一步延遲和減少大額消費(fèi)。這也使得政策效應(yīng)逐漸弱化。 降價(jià)趨勢(shì)或?qū)⑿纬? 一位資深人士指出，商品房可以視為一種"大宗商品"，其價(jià)格下跌趨勢(shì)一旦形成，短期內(nèi)不會(huì)立即扭轉(zhuǎn)。在目前的價(jià)格水平上，有穩(wěn)定收入人群的購(gòu)買(mǎi)力不足，將使房?jī)r(jià)存在進(jìn)一步下調(diào)空間，降價(jià)趨勢(shì)或?qū)⑿纬伞? 國(guó)家發(fā)改委的最新數(shù)據(jù)顯示，2009年1月，70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比下降0.9%，跌幅比去年12月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)，這是自2005年7月全國(guó)房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)對(duì)象調(diào)整以來(lái)連續(xù)兩個(gè)月同比下跌；環(huán)比下降0.2%，是連續(xù)6個(gè)月環(huán)比下跌。